Intro
안녕하세요, 부동산 투자견문러, 투견입니다.
최근 심상치 않은 시장 분위기 속에 지연되고 있던 청약 물건들이 속속 나오고 있습니다. 이번 포스팅에서는 8호선 산성역 앞 대규모 신축 주거타운을 완성할 “산성역 헤리스톤” 의 청약 기본 정보, 일정 및 단지의 장, 단점을 살펴보겠습니다.
청약단지 기본 정보
- 단지명 : 산성역 헤리스톤
- 위치 : 경기도 성남시 수정구 산성동 1336번지 일대
- 총 세대 수 : 3,487세대 (지하 6층, 지상 29층 45개동 4개블록)
- 일반 분양 세대 수 : 1,224세대 [조합원 1,842세대(보류지 14세대 포함), 임대 421세대]
- 시공사 : GS건설, 대우건설, SK에코플랜트
- 시행사 : 산성구역주택재개발정비사업조합
- 사업 종류 : 민간재개발 정비사업
청약단지 청약 관련 정보
청약 일정
- 모집 공고일 : 2024-06-21(금)
- 청약 접수일
- 특공 : 2024-07-01(월)
- 1순위 : 2024-07-02(화)
- 2순위 : 2024-07-03(수)
- 당첨 발표일 : 2024-07-09(화)
- 당첨 계약일 : 2024-07-22~2024-07-26
- 입주 예정 : 2027년 12월 예정
제도 및 특징
- 규제 및 특성 : 비규제지역 / 분양가상한제 미적용
- 1순위 자격 : 최초 모집 공고일(2024.06.21) 기준 해당 주택 신청 가능 금액 예치된 청약 가입자
- 2순위 자격 : 예치금액 관계없는 모든 청약 가입자
- 지역 배분 : 동일 순위 내 경쟁 시 성남시 1년 이상 계속 거주자 우선
- 전용 85m2 이하 : 가점제 40%, 추첨제 60%
- 전용 85m2 초과 : 추첨제 100%
- 주택 보유 여부 : 유주택자 추첨제 지원 가능 (추첨제 물량 내 25% 배정), 특별공급은 무주택 세대구성원만 가능
- 일반공급 당첨자 선정 순서
- 1순위 가점제 : 1) 지역 → 2) 가점 → 3) 청약통장 가입기간 → 4) 추첨
- 1순위 추첨제 : 1) 지역 → 2) 무주택자 우선공급 → 3) 추첨
- 2순위 : 1) 지역 → 2) 추첨
- 전매 제한 : 1년 (과밀억제권역)
- 거주 의무 : 없음
- 재당첨 제한 : 없음 (2년 내 가점제 당첨 있을 경우 추첨제만 청약 가능)
- 청약 통장 : 1순위는 가입 12개월 경과 필요, 2순위는 가입만 필요
타입별 공급 금액 (최고가 기준)
- 46A : 6.484억
- 46B : 6.505억
- 59A : 9.422억
- 59B : 9.275억
- 74A : 10.514억
- 74B : 10.515억
- 84A : 11.776억
- 84B : 11.451억
- 99 : 6.484억
타입별 공급 물량
청약단지 입지 정보
엘리프 남위례역 에듀포레는 8호선 산성역 초역세권에 위치하고 있으며, 송파구 및 위례신도시와 바로 인접하고 있고 강남 및 판교 접근성이 뛰어난 우수한 직주근접 입지를 갖춘 단지입니다.
단지배치도 및 평면도
교통
- 강남역 업무지구(GBD) : 대중교통 약 30분 (산성역 8호선→잠실역 2호선 환승), 자차로 약 50분 (출퇴근 시간 기준)
- 여의도 업무지구(YBD) : 대중교통 약 45분(산성역 8호선→석촌역 9호선 환승), 자차로 약 1시간 (출퇴근 시간 기준)
- 광화문역 및 중심업무지구(CBD) : 대중교통 약 51분 (산성역 8호선→천호역 5호선 환승), 자차로 약 1시간 (출퇴근 시간 기준)
- 판교 업무지구 : 대중교통 약 35분 (산성역 8호선 → 복정역 수인분당 환승 → 정자역 신분당 환승), 자차로 약 30분 (출퇴근 시간 기준)
- 최대규모 업무지구인 강남 및 판교으로의 이동이 용이한데, 교통체증이 심하지 않을 경우 판교까지 자차로 20분 이내로도 이동이 가능합니다.
- 8호선 판교 연장안이 검토 중에 있으며, 통과될 경우 교통환경이 더욱 개선될 예정입니다.
학군
- 1, 2단지는 단대초, 3, 4단지는 성남북초로 배정이 됩니다. 3, 4단지의 경우 초등학교가 단지와 바로 맞닿아 있습니다.
- 셔틀버스로 약 10분 거리에 있는 위례신도시 학원가 이용이 가능합니다.
- 인근 신축 대단지인 산성역 포레스티아와 산성역 자이푸르지오 사이에 학원가가 조성되는 중에 있습니다. 헤리스톤 입주 시점에는 충분한 규모로 구축될 것으로 보입니다.
- 인근에 중학교들이 있으나 학군지로서의 위상은 높지 않습니다. 하지만 입주 시점에는 12,000세대의 신축 대단지 주거벨트가 완성되므로, 시간이 지날수록 주변 학교들의 학업성취도는 향상될 것으로 보입니다.
환경
- 스타필드시티 위례, 가든파이브 등의 대형 쇼핑몰까지 차량으로 10분 정도로 이동하여 이용 가능합니다.
- 복정역세권에 대규모 개발이 예정되어 있습니다. 포스코 R&D센터를 비롯한 양질의 일자리 및 복합상업시설들이 들어올 예정으로 산성역 주변 단지들도 큰 수혜를 받게 될 것으로 보입니다.
- 인근에 희망대 공원 등 녹지가 풍부한 편이고, 남한산성을 비롯한 대규모 휴양시설이 가까이에 위치하고 있어 환경 인프라가 우수합니다.
주변 아파트 시세
59 및 84타입을 기준으로 한 주변 단지 시세는 대략 아래와 같습니다. 바로 맞은편에 위치한 입주 4년차 단지인 산성역 포레스티아의 호가가 저층 제외 59타입 9억 초반대, 84타입은 11억 가량입니다. 헤리스톤의 현재 분양가를 보면 안전마진이 거의 없다고 볼 수 있겠으나, 입지와 단지 내 언덕 구성 면에서 포레스티아 대비 메리트가 있기도 하고 최근의 분양가 상승 추세, 금리인하 전망 및 부동산 시장의 상승 전환 움직임, 입주 시점에서의 신축 프리미엄 등을 고려해 본다면 나쁘지 않은 가격대라 생각됩니다. 최고급 입지를 제외하고는 추후 해당 가격대의 분양 단지들 중 이 정도 입지 조건을 갖춘 단지들은 매우 드물 것으로 보입니다.
- 산성역 헤리스톤 최고가 기준 분양가 (2027 예정)
- 59 type : 9.4억
- 84 type : 11.7억
- 산성역 포레스티아 (2020) : 저층 제외 호가 (2024.6 기준)
- 59 type : 9억 초
- 84 type : 11억 초
산성역 포레스티아의 전세 호가가 59 type 5.5억, 84 type 6.5억으로, 헤리스톤 입주 시 전세가도 이와 유사하거나 더 높을 것으로 예상됩니다. 실거주 의무가 없으므로 당첨 후 세입자를 들일 경우 59 type과 84 type 모두 약 4억 또는 그 이하의 갭으로 유지 가능할 것으로 보입니다.
산성역 헤리스톤 청약단지 장점
- 최근 분양 단지들에 비해서는 분양가가 괜찮은 편입니다. 입지가 더 좋지 않은 경기 외곽 지역에서도 12-13억의 분양가들이 나오고 있는 상황입니다.
- 현재 착공물량이 급감하고 있는 상황으로 향후 신축 프리미엄을 많이 받을 수 있을 단지로 보입니다.
- 8호선 역세권으로 서울 접근이 용이하며, 송파/위례와 맞닿아 있어 생활권 공유도 가능한 장점이 있습니다.
- 강남과 판교로의 접근이 용이한데, 학군지보다 직주근접지가 더 선호되고 있는 최근 트렌드에 맞는 메리트가 되겠습니다.
- 산성역 포레스티아, 산성역 자이 푸르지오와 함께 3개의 신축 대단지가 12,000세대가 밀집된 미니 뉴타운급 규모의 주거 벨트가 형성되어 주변 인프라 성장이 매우 촉진될 것으로 예상합니다.
- 인근에 위치한 복정역 주변에 여러 호재들이 있습니다. 복정역세권 복합개발사업(스마트시티)이 추진중에 있으며 포스코 미래기술연구원, 현대자동차 중앙연구소 등의 고소득 일자리들이 유치될 예정입니다.
산성역 헤리스톤 청약단지 단점
- 주변 아파트 시세 대비 안전마진이 크지 않습니다.
- 지역적 특성을 고려했을 때 언덕이 심한 편은 아니지만 단지 내에 일부 단차가 있는 구역이 있습니다.
Outro
산성역 헤리스톤은 총 세대수도 많고 일반 분양의 규모도 큰 편입니다. 산성역 포레스티아의 꾸준히 높은 거래량을 참고해 봤을 때 앞으로 인기 있는 단지가 될 확률이 매우 높을 것으로 보입니다. 이후 나올 도환중1 구역과 함께 성남 거주자들의 많은 관심을 받겠으며 완판으로 분양을 마무리 짓지 않을까 예상을 해 봅니다. 이상 산성역 헤리스톤에 대한 포스팅을 마칩니다. 감사합니다.