Intro
안녕하세요, 부동산 투자견문러, 투견입니다.
금융위원회는 17일 발표한 ‘2024년 주요업무 추진계획’을 통해 가계부채의 안정적인 관리를 위해 DSR 적용 범위를 전세대출로 확대한다고 밝혔습니다. 2월부터는 스트레스 DSR 제도가 적용 예정에 있습니다. 이번 포스팅에서는 최근 정부에서 발표하고 있는 대출 관련 정책들의 내용 및 시장에 끼칠 영향에 대해 살펴보겠습니다.
가계 부채의 변화
2024년 1월 10일 금융위원회의 발표에 따르면 2023년 전 금융권 가계부채는 총 +10.1조원(전년말 대비 +0.6%) 증가하여 예년 대비 완만한 증가세를 보였습니다. 아래 그래프와 같이 2019~2021년은 부동산 시장의 호황으로 가계부채가 급증하다가 22년에 8.8조원 감소한 바 있습니다.
주택담보대출은 은행권 주담대 중심으로 +45.1조원 증가하여 전년(+27.0조원) 대비 증가폭이 확대되었으며, 기타대출은 △35.0조원 감소하여 전년(△35.8조원)과 유사한 감소폭을 보였습니다. 21년까지는 주택 구입을 위해 신용대출 등 기타 대출을 일으키는 경우가 많았으나, DSR 제도 적용 등의 당시 정부의 대출 규제 이후로 특히 신용대출 등 기타대출이 많이 감소하였고 주담대 역시 증가폭이 둔화된 바 있습니다.
이러한 가계대출 동향에 대해 금융당국은 ’23년 중 가계대출이 주택시장 회복 등으로 증가 전환하였으나, 대부분 실수요자 위주의 정책자금 대출 위주로 증가하였으며, 증가폭도 예년 대비 안정적으로 관리되고 있다고 평가하였습니다.
다만, GDP 대비 가계부채 비율을 여전히 높은 수준으로 보고 있기 때문에, 당분간은 부동산 금융 정책에 있어서 대출 관련 규제를 완화하는 일은 없을 것으로 보입니다. 또한 ’24년 중 스트레스 DSR의 단계적 도입 등의 정책을 차질없이 이행하여 차주의 채무상환능력에 기반한 대출 취급 관행이 정착될 수 있도록 계속 유도해 나갈 계획임을 밝혔습니다.
스트레스 DSR 이란?
DSR 제도의 목적
스트레스 DSR 제도를 알기 위해서는 우선 DSR 이 어떤 의미를 가지는지 알아 볼 필요가 있겠습니다.
DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금상환비율을 의미합니다. 모든 부채의 연간 원리금상환 총액을 기준으로 대출한도를 정하는 비율입니다.
- DSR = (모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자) + 신용대출 등 기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 × 100
간단히 말하면 본인의 소득 대비 갚을 수 있는 원금과 이자의 합에 제한을 두는 것인데, 사실상 DSR 제도는 주택담보대출도 마찬가지지만 특히 기타 부채의 한도를 제한하기 위한 목적이 크다고 할 수 있습니다. 주택담보대출의 경우 30년 만기를 가장 많이 설정하므로 한도에 비해 월별 지출되는 원리금이 상대적으로 적은 편이지만, 기타 대출 중 특히 신용대출 같은 경우 만기를 5년으로 나누기 때문에 대출액 대비 상환액의 비율이 매우 커지게 되어 DSR 한도 내 비율을 많이 차지해 버립니다.
DSR 제도의 맹점
DSR 제도는 대출의 규모를 줄이는데 효율적인 장치가 될 수 있으나, 금리의 변화에 영향을 받는다는 맹점이 있습니다. 저금리 하에서는 상환 이자의 액수가 줄어들기 때문에 더 많은 대출을 실행하는 것이 가능해져 더 큰 레버리지를 일으킬 수 있기 떄문에 가계대출이 증가할 우려가 있으며, 이는 가계대출 감소를 원하는 정부의 목적 달성을 어렵게 만들 것입니다. 또한 저금리 하에서 설정한 대출 가능 최대 한도가 금리 상승기가 되면 DSR에 의해 내려오게 되어 강제 상환을 해야 하는 경우가 생기고, 그로 인해 가계에 재정적인 위기를 불러 올 소지도 있을 것입니다. 이를 보완하기 위해 정부에서 내놓은 정책이 바로 스트레스 DSR 제도입니다.
스트레스 DSR 이란?
스트레스 DSR 제도란, 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성을 감안하여 DSR 산정시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도입니다.
간단히 설명하자면 금리가 급격하게 오르거나 내리더라도 대출 한도의 변동 폭이 크지 않을 수 있도록, DSR 산정 시 실제 대출 금리에 ‘스트레스 금리’ 라는 가산 금리를 더하여 계산함으로써 대출 금리의 변동성에 대한 완충 작용을 한다는 이야기입니다. 복잡하게 되어 있지만 결과적으로는 단순하게 대출 한도를 축소하기 위한 정책이라고 보시면 됩니다. 스트레스 금리 산정 방법 등의 상세 내용은 다음 챕터를 참고하시기 바랍니다.
스트레스 금리 계산 및 적용 방법
스트레스 금리 계산
스트레스 금리는 은행 평균가중금리(한은)를 기준으로 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 월별 금리와 현 시점(매년 5月·11月 기준) 금리를 비교하여 결정하되, 일정한 수준의 하한(1.5%), 상한(3.0%)을 부여할 방침입니다.
- 스트레스 금리 = 과거 5년 내 가장 높았던 수준의 월별 금리 – 현 시점(매년 5月·11月 기준) 금리
- 예시1) 과거 5년 내 가장 높았던 금리 5.0%, 현 시점의 금리는 2.0%일 경우 : 스트레스 금리는 3%
- 예시2) 과거 5년 내 가장 높았던 금리 5.0%, 현 시점의 금리는 4.0%일 경우 : 스트레스 금리는 1.5% (1.0%이나 하한 1.5% 적용)
이렇게 계산된 스트레스 금리는 DSR 산정 시 실제 대출 금리에 가산되어 DSR %를 높이게 됩니다.
주담대 금리 종류에 따른 스트레스 금리 차등 적용
변동금리 대출에 대해서는 “과거 5년간 최고금리 – 현재금리” 수준의 가산금리를 그대로 적용하되, 변동금리에 비해 차주가 겪는 금리 변동 위험수준이 낮은 혼합형 대출과 주기형 대출에 대해서는 이보다 완화된 수준으로 가산금리가 적용됩니다. 요약하면 아래 표와 같습니다.
- 혼합형 대출 : 일정기간(예 : 5년) 고정금리가 적용되고 이후 변동금리로 전환되는 상품
- 주기형 대출 : 일정주기로(예 : 5년) 금리가 변경되고, 그 기간내에는 고정금리 적용되는 상품
신용대출에 대한 스트레스 금리 적용
신용대출의 스트레스 금리는 신용대출 전체 잔액이 1억원(기존 대출 + 신규 대출)을 초과하는 경우에만 적용합니다. 그리고 추후 스트레스 DSR 제도 안착상황 등을 보아가며 적용범위를 점차 확대할 계획이다. 아울러, 통상 대출만기가 주택담보대출 대비 짧은 특성 등을 감안하여 아래와 같이 스트레스 금리가 산정됩니다.
- 만기 5년 이상 고정금리는 미적용
- 만기 3~5년 고정금리는 스트레스 금리 X 60%
- 그 외는 변동형에 준하여 스트레스 금리 X 100%
스트레스 DSR 시행 일정 및 영향은?
스트레스 DSR 적용 전 후 비교
대출 실행 시 DSR %를 산정하여 한도가 결정되는데, 스트레스 DSR 제도 시행 이후에는 위와 같이 계산한 스트레스 금리를 대출금리에 가산한 기준의 상환액으로 한도가 결정됩니다. 스트레스 금리는 DSR 산정 시에만 영향을 끼치고, 실제 대출금리에는 영향을 끼치지 않습니다.
- 스트레스 DSR 적용 전 : DSR = 실제 대출 금리에 따라 계산한 연간 대출 원리금 상환액 / 연간 소득액
- 스트레스 DSR 적용 후 : DSR = (실제 대출금리 + 스트레스 금리)에 따라 계산한 연간 대출 원리금 상환액 / 연간 소득액
만약 실제 대출 금리가 3%, 스트레스 금리가 3% 일 경우, 6% (3+3) 의 금리로 대출을 했다고 보고 그에 따른 상환액이 연소득 대비 얼마가 되는지를 계산하여, DSR 기준에 들어오는지를 보고 한도가 결정되는 것입니다. 결과적으로 스트레스 DSR 시행 이후, 대출 한도가 무조건 줄어든다고 보시면 됩니다. 시행 단계별 실제 대출 한도가 어떻게 변화하는지에 대한 사례는 다음 챕터에서 알아 보겠습니다.
스트레스 DSR 단계별 시행 시기
스트레스 DSR의 시행은 2024년 2월부터 아래와 같이 단계적으로 이루어지며, 금융위원회에서는 대출한도 축소에 따른 실수요 어려움 등을 감안해 다음 조치를 병행한다고 밝혔습니다.
- 2024년 상반기는 스트레스 금리의 25%, 하반기는 50% 적용하고, 2025년부터는 스트레스 금리를 그대로(100%) 적용
- 증액없는 자행대환, 재약정의 경우는 2024년 말까지 적용을 유예하고, 2025년부터는 예외없이 적용
스트레스 DSR 적용 대출 한도 변화 예시
만약 연 소득 5천만원의 차주가 30년 만기 주담대를 실행한다고 했을 때, 스트레스 DSR 단계별 적용에 따른 한도의 변화 사례입니다. 25년까지 단계적으로 대출한도가 약 6~16% 까지 감소할 수 있다고 감안하고 자금 계획을 세우시면 되겠습니다.
| 구분 | ~2023 | 2024 상반기 | 2024 하반기 | 2025년 |
|---|---|---|---|---|
| 변동금리 한도 | 3.3억 | 3.15억원 | 3.0억원 | 2.8억원 |
| 혼합형 한도 | 3.3억 | 3.20억원 | 3.1억원 | 3.0억원 |
| 주기형 한도 | 3.3억 | 3.25억원 | 3.2억원 | 3.1억원 |
직접 계산을 해보시려면 위 항목을 참고하여 본인 기준의 스트레스 금리를 계산해 본 뒤 (단계별 적용% 고려), 실제 대출금리에 계산한 스트레스 금리 값을 더한 값을 금리로 설정하여 DSR 계산기를 돌려 보시면 되겠습니다. 관련 문의사항이나 궁금한 점이 있으실 경우 댓글이나 이메일로 보내 주시면 도와드리도록 하겠습니다.
Outro
지금까지 스트레스 DSR 제도에 대해 알아보았습니다. 정부는 현재 GDP 대비 과도하다고 보여지는 가계부채를 조절하는 과제를 간과할 수 없기 때문에, 금융 및 대출 제도에 있어서는 규제를 조금씩 강화하는 방향성을 보이고 있습니다. 이와 같은 상황에서 부동산 경기가 좋지 않을 경우의 완화책은 세금 등 다른 분야에서 나오게 될 것이므로 이에 대한 준비를 해 두어야 겠습니다. 감사합니다.