Intro
부동산 시장의 흐름을 파악하기 위해서 투자자라면 꼭 체크하고 있어야 지표들이 있습니다. 그 지표들의 의미와 산정 방법을 알아야 해석의 방법도 알 수 있겠지요. 앞으로 몇 개의 포스팅을 통해 몇 가지 주요 지표들을 정리해 보도록 하겠습니다. 이번 포스팅에서는 한국부동산원에서 발표하는 지표들인 전국 주택가격 동향지수와 공동주택 매매 실거래 가격지수 에 대해 알아보겠습니다.
전국 주택 가격동향지수
전국 주택 가격동향지수의 의미 및 설명
- 한국부동산원에서 월간 및 주간 단위로 전국의 단독주택, 공동주택에 대한 매매가격의 동향을 조사하여 발표하는 지수이며, 언론 보도자료 및 부동산 통계정보 사이트를 통해 공고 됩니다.
- 월간동향은 그 전 월의 자료 기준으로 매월 15일, 주간동향은 매주 목요일에 공표됩니다.
- 국기기관에서 측정하는 지표이기 때문에 정부 각 관련 부처에 보고되며, 주택 정책 수립의 기준으로 사용됩니다. 즉, 본 지표의 동향에 따라 추후 정책 방향을 예상해 볼 수 있겠습니다.
- 표본들에 대한 실거래 가격 및 매물정보와 시세정보 및 중개업소 의견 등이 함께 반영되어 산정되는 지수이므로 다음에 설명할 실거래가격지수와 차이가 있습니다.
- 매매, 전세, 월세 각각의 지수가 있으며 아래 시점의 가격을 100이라고 했을 때를 기준으로 현재의 지수가 계산됩니다. 즉 현재의 월간 동향지수가 96이라면 2021년 6월 시점의 가격 대비 4점 정도 낮은 상태라는 의미입니다. 기준 시점은 추후 조정될 수 있습니다.
- 월간(아파트, 단독주택, 연립주택) : 2021.6 = 100
- 주간(아파트) : 2021.6.28. = 100
- 아래 R-ONE 사이트의 샘플을 보면 2024.01.29 시점에서의 매매지수는 93.20으로 2021.06.28 시점의 매매가격 대비 -6.8정도로 낮은 시세를 가지고 있다고 조사된 상황이라는 의미입니다.
전국 주택 가격동향지수 자료 제공
- 공표 주기 : 주간아파트가격동향(매주), 전국주택가격동향(매월)
- 1개월 단위 : 아파트, 단독주택, 연립주택
- 2주 단위 : 아파트
자료 보는 곳
- 보도자료
– 주간 및 월간 공표시 R-ONE 홈페이지에 게시부동산정책 → 보도자료 → 주간아파트가격동향조사(주간)부동산정책 → 보도자료 → 전국주택가격동향조사(월간)
– 보도자료 게시판 링크
– 보도자료 샘플 : 아래 참고
2. R-ONE
- 부동산통계돋보기 → 전국주택가격동향조사(지수 및 변동률 조회)
- 공개자료실 → 공표 및 분석보고서 → 전국주택가격동향조사(월간·주간 엑셀파일 다운)모바일에서는 메인화면에서 바로 메뉴 선택 가능하며, 아래와 같이 상승률과 지수의 변동 그래프 확인 및 보도자료 확인이 가능합니다.
3. 통계누리
- http://stat.molit.go.kr/
- 주택 > 승인통계 > 전국주택가격동향조사
4. KOSIS
- http://www.kosis.kr/
- 국내통계 > 주제별통계 > 건설·주택·토지 > 주택 > 전국주택가격동향조사
전국 주택 가격동향지수 조사 관련 상세 정보
- 조사목적 : 전국 주택시장의 매매, 전세, 월세가격을 조사하여 주택시장의 평균적인 가격변화를 측정, 주택시장 판단지표 또는 주택정책수립의 참고자료 제공함
- 유의사항
- 전국주택가격동향조사는 주택가격지수를 산출하여 제공하는 것이 주된 목적이며, 조사항목, 표본추출방법, 지수산출방법 등이 이에 맞게 설계되었음
- 본 조사는 주택가격 지수산출에 맞게 설계되었기 때문에 평균/중위 주택가격 결과는 참고 사항으로 이용하기 바람
- 조사대상
- 대상객체 : 아파트, 연립주택, 단독주택
- 조사범위 : 전국 263개 시군구의 거래 가능한 아파트, 연립주택, 단독주택
- 조사단위 : 전국 263개 시·군·구 (비자치구, 비자치시 포함)
- 조사지역
- 아파트 : 78시 31군 104구
- 연립 및 단독주택: 78시 81군 104구
- 조사대상기간
- 월간 : 해당 월
- 주간 : 전주 화요일부터 금주 월요일(기준일)까지
- 조사기준시점
- 월간 : 익월 1일
- 주간 : 매주 월요일
- 조사기간
- 월간 : 해당 월의 말일을 포함한 전후 5일간(단, 해당 월의 말일이 휴일인 경우, 익월 첫 영업일을 포함한 전후 5일간)
- 주간 : 조사기준일 포함 영업일 2일간
- 조사 방법
공시가격 정보체계 DB에 포함된 주택 및 아파트 중 표본 조사모집단을 구성하여 주택가격정보체계 DB 에서 추출한 개별 호의 거래 가격을 바탕으로 조사됩니다. 표본 가격은 실거래 사례를 기반으로 매물정보, 시세정보, 부동산 중개업소 의견 등을 종합적으로 참고하여 산정되며, 실거래 사례가 없는 경우는 가격형성요인이 유사한 인근지역의 사례가 참고됩니다. - 표본규모
- 월간 – 48,170호(아파트 36,800호, 연립 6,550호, 단독 4,820호)
- 주간 – 33,500호 (아파트)
용어 해설
보도자료 및 지표에 포함된 용어들에 대한 해설입니다.
- 5분위 평균주택가격 : 주택가격을 가격 순으로 5등분한 5개 분위별 평균 주택 가격
- 주택가격 5분위 배율주택가격 : 상위 20% 평균(5분위 가격)을 주택가격 하위20% 평균(1분위 가격)으로 나눈 값이며, 고가주택과 저가 주택 간의 가격격차를 나타내는 것으로 배율이 높을수록 가격 격차가 심하다는 것을 의미
- 연소득대비 주택 가격 비율 (PIR:Price to Income Ratio) : 연소득대비 주택가격비율인 PIR은 주택 구매능력을 나타내는 주요 지표로 주택가격을 가구당 연소득으로 나눈 배수이며,몇 년치 소득을 저축해야만 대출을 받지 않고 자력으로 주택을 구입할 수 있는지를 알 수 있음
- 주택구매력지수(HAI:Housing Affordability Index) : 중간 정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때,현재의 소득으로 대출 원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 의미HAI가 100보다 크면 중간 정도의 소득을 가진 가구가 중간가격 정도의 주택을 큰 무리 없이 구입할 수 있다는 것을 나타내며,HAI가 상승하면 주택구매력이 증가한다는 것을 나타냄
- 중위주택가격 : 중위가격은 중앙가격이라고도 하며 주택가격을 순서대로 나열했을때 중앙에 위치하는가격을의미
- 단독주택 : 원칙적으로 1가구만이 단독으로 거주할 수 있도록 건축된 독립주택
- 다가구주택 : 다세대주택처럼 여러 세대가 독립적으로 거주할 수 있으나 현행법상 세대구분 등기가 불가능한 일종의 단독주택
- 다세대주택 : 1동당 건물면적이 660제곱미터 이하이며 2세대 이상 거주할 수있는 주택으로 보통 지하1층, 지상3층 이하로 되어 있고 지하도 독립된 주거생활을 할 수 있으며, 다가구주택과 다른 점은 구분등기가 가능
- 연립주택 : 대지,복도,계단 및 설비 등의 일부 또는 전부를 공동으로 사용하는 하나의 건축물 안에 각 가구마다 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 4층 이하의 공동주택
- 아파트 : 5개 층 이상의 공동주택
공동주택 실거래 가격지수
공동주택 실거래 가격지수의 의미 및 설명
- 한국부동산원에서 월간 및 분기 단위로 전국의 공동주택에 대한 실거래 신고가 통계를 바탕으로 산출한 시장 동향에 대한 지수입니다. 주택가격 동향지수와 마찬가지로 언론 보도자료 및 부동산 통계정보 사이트를 통해 공고 됩니다.
- 최초 작성연도는 매매 2006년부터, 전세 2014년부터 입니다.
- 해당월의 2개월 전 실거래지수가 매월 15일에 공표됩니다.
- 정확한 지수작성을 위해 실제 거래계약이 이루어진 달(계약월) 기준으로 지수를 산정하도록 하고 있습니다. 예를 들어 11월의 거래 계약의 신고는 12월에 모두 완료되므로, 12월말까지 집계 후 1월 15일에 11월의 지수가 공표됩니다. 이렇게 불가피하게 시차가 발생하므로 1월 발표 시 절반만큼 집계된 12월 수치는 적시성 보완을 위해 잠정지수로 계산되어 포함됩니다. (아래 예시 참조)
- 매매, 전세 지수가 있으며 아래 시점의 가격을 100이라고 했을 때를 기준으로 현재의 지수가 계산됩니다. 위 예시를 보면 금월(’23.11)의 전국 매매 실거래가격지수가 121.9 인데, 이는 2017년 11월 시점의 가격 대비 4점 정도 낮은 상태라는 의미입니다.
- 기준시점 : 2017.11 = 100
- 국기기관에서 측정하는 지표이기 때문에 정부 각 관련 부처에 보고되며, 주택 정책 수립의 기준으로 사용됩니다. 즉, 본 지표의 동향에 따라 추후 정책 방향을 예상해 볼 수 있겠습니다.
- 매물 시세를 바탕으로 한 자료가 아닌 실거래가에 대한 통계 자료이기 때문에 정확도가 높으나 시차가 있음을 감안하여 보아야 합니다. 실시간 시장 상황은 현장 확인을 통해 모니터링 하는 것이 좋습니다.
- 공동주택 실거래가격지수 중 전세 실거래가격지수는 확정일자를 기초로 신규계약 및 재계약시장이 통합되어 지수가 작성되었습니다. 임대차법에 의해 5%만 인상된 전세가가 같이 반영되니 통계 이용시 유의하시기 바랍니다.
- 아래 R-ONE 모바일 조회 사이트의 샘플을 보면 2024.01.29 시점에서의 매매지수는 93.20으로 2021.06.28 시점의 매매가격 대비 -6.8정도로 낮은 시세를 가지고 있다고 조사된 상황이라는 의미입니다.
공동주택 실거래 가격지수 자료 제공 (보는 곳)
- 공표 주기 : 매월 15일
- 지역 : 전국, 시·도, 서울 생활권역, 수도권 및 광역시의 시·군·구
- 내용 : 지역별·규모별 공동주택 통합, 아파트, 연립/다세대
- 아파트만 전세/매매 지수가 있고 연립/다세대는 매매만 있음
자료 보는 곳
- 보도자료
- 보도자료에는 공표되지 않습니다.
- R-ONE
- http://www.reb.or.kr/r-one/main.do
- 부동산통계돋보기 → 공동주택 매매 실거래가격지수(지수 및 변동률 조회)
- 공개자료실 → 공표 및 분석보고서 → 공동주택 매매 실거래가격지수(월별 엑셀파일 다운)
- KOSIS
- http://www.kosis.kr/
- 국내통계 > 주제별통계 > 건설·주택·토지 > 주택 > 전국주택가격동향조사
용어 해설
보도자료 및 지표에 포함된 용어들에 대한 해설입니다.
- 부동산거래 신고제도
- 부동산 투기, 탈세의 원인 중 하나인 이중계약서 작성 등 잘못된 부동산 계약관행을 없애고 투명한 거래질서 확립을 목적으로 2006년 1월 1일부터 도입된 제도
- 부동산 매매계약이 체결된 날로부터 30일 이내에 관할 시·군·구청장에게 거래신고
- 확정일자 신고제도
- 확정일자란 「주택임대차보호법」에 따라 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차 계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어 주는데 이 때 그 날짜를 의미
- 주택임차인이 보증금에 대하여 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해 주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제 받을 수 있도록 한 제도
- 증감률(%)
- 전월대비 : { (당월지수-전월지수) / 전월지수 } x 100
- 전년동월대비 : { (당월지수-전월지수) / 전월지수 } x 100
- 잠정지수
- 해당 계약월로부터 익월말까지 신고된 자료만을 가지고 신고기한 마감 전에 미리 작성한 지수(예 : ‘16.8월 잠정지수는 ‘16.8월에 계약되어 ‘16.8월에 신고된 자료를 활용)
- 상대표준오차
- 아파트실거래지수 통계량의 신뢰성을 검토하기 위한 지표로, 표준오차를 해당추정값으로 나눈 수치이며, 추정값 대비 상대적인 변동을 설명
- 임대차신고제도
- 임차인을 보호하기 위해 개정한 임대차 3법 중 하나로 2021년 6월 1일부터 도입된 제도로 전세보증금 6,000만원 또는 월세 30만원이 넘는 전·월세 계약을 30일 이내에 관할 지방자치단체에 신고
- 반복매매모형
- 지수작성기간 동안 두 번 이상 거래가 이루어진 주택 가격자료만을 활용하여 이전 거래 시의 가격과 다음 거래 시의 가격간의 변동률로 지수를 작성
- 동일주택가정
- 반복매매모형에 이용되는 거래쌍은 최소 2번 이상의 거래가 있어야 형성되나, 실제 동일한 주택이 2번 이상 반복 거래되어 신고 되기까지는 비교적 장기간이 소요됨에 따라 아파트와 연립·다세대의 표준화된 주택특성을 고려하여 동일주택의 범위를 완화, 가격수준의 큰 편의 없이 거래쌍 관측빈도를 높이기 위한 동일주택가정 도입
- 유효건수
- 신고된 실거래 가격자료에 대하여 1차 데이터 정제(분양/입주권, 특수 거래, 중복물건, 진단 보류 등 오류검증) 및 2차 데이터 정제(가격이상치 분류 및 제거) 후 실제 실거래가격지수 산정에 쓰이는 실거래 가격자료 건수
지표에 대한 의견
- 위에서 알아본 두 가지 지표의 특징 및 차이점에 대한 정리는 아래와 같습니다. 한국부동산원 페이지에 작성되어 있는 자료이니 참고하시기 바랍니다.
| 구분 | 공동주택실거래가격지수 | 전국주택가격 동향조사 월간 |
|---|---|---|
| 개념 | 실제 거래된 아파트 매매/전세가격의 움직임 측정 | 전국 주택시장의 평균적인 가격변화를 측정 |
| 성격 | 실제 매매거래 및 전세계약 자료를 활용한 확정치 | 적시성 확보되는 속보·잠정치 |
| 가중치 | 반복매매쌍의 거래건수 | 재고주택수 |
| 지수산정 방법 | 매매: 「부동산 거래신고에 관한 법률」제3조에 의거 매매계약을 체결한 뒤, 관할 시·군·구청장에게 신고한 실제 아파트 및 연립·다세대 거래가격 자료 활용전세: 「주택임대차보호법」의 보호를 받기 위해 신고되는 확정일자 신고자료(지자체 및 대법원) 중 아파트 전세 계약 자료 활용 | 전체 주택 중 표본설계에 의해 선정된 표본조사 |
| 통계유형 | 신고된 실거래가격을 활용한 ‘가공통계’ | 실거래에 기반한 전문조사자 가격산정방식의 ‘조사통계’ |
| 공표단위 | 전국 및 광역자치단체 단위 17개 시도(서울은 5개 권역별) | 아파트: 187개 시군구(78시, 8군, 101구) 연립 및 단독주택: 17개 시도 및 생활권역 |
| 작성시작 | 매매: ‘06년 1월 전세: ‘14년 1월 | ‘86년 1월(지수작성 기준) |
| 기준시점 | 2017.11=100 | 월간: 2021.6=100 주간: 2021.6.28=100 |
| 공표주기 및 시차 | 매월 15일매매거래 신고 및 전·월세 확정일자 신고 중 익월까지 신고건을 이용하여 일정기간 시차 (매매) 1.5개월, (전세) 2.5개월 발생 | 월간: 매월 (익월 15일) 발표 주간: 매주 목요일 |
| 장점 | 실제 거래사례 반영한 시장체감 지수가격등락시 즉시적인 변동성 | 보다 신속한 시장동향 파악거래사례의 사정, 특성(층,향) 등 반영 |
| 단점 | 신고일(매매거래/확정일자 신고)과 계약일간의 시차발생으로 적시성의 한계(공표일까지 (매매) 1.5개월, (전세) 2.5개월 시차)거래량 적은 시기 및 지역의 지수 불안정 | 조사시점에서 계약일로부터 신고일까지 시차(최대60일)로 실거래 활용의 한계모집단 변화 적시 반영 못하거나 부적정 표본으로 인한 표본오차비표본오차로 조사자 정박효과**등 편의(bias)로 평활화될 가능성 |
- 위 한국부동산원의 지표들은 앞에서도 언급했듯이 정부 상위 기관들로 보고가 되어 정책에 참조가 됩니다. 정책 예측에 참고해볼 수 있겠습니다.
- 국가 기관에서 산정하는 자료인 관계로 민간 기관 지표 대비 보수적입니다. 지표가 크게 움직이는 것은 곧 정책의 실패를 의미하기 때문입니다. 그래서 지수 변동률의 폭이 KB 부동산과 같은 민간 지표 대비 좀 더 작은 편입니다.
- 시장에서는 KB부동산 등의 민간 지표에 좀 신빙성을 두는 편이지만 최근에는 한국부동산원의 지표의 신빙성이 많이 높아진 편입니다.
- 표준 자료들을 뽑아서 산정되기 때문에 개별성이 고려되지 않을 수 있습니다. 전체적인 추세는 지표로 판단하되, 관심 있는 지역이나 특정 물건에 대해서는 직접 트래킹하여 자료를 만들고 비교하여 참고해야 할 것입니다.
Outro
부동산 시장의 변화를 예측하고 투자 의사 결정을 하기 위해서는 본인만의 투자 원칙이 필요하고 거기에 참고가 될 수 있는 지표들에 대해서도 잘 파악하고 있을 필요가 있겠습니다. 여러 지표들을 연계하여 자신만의 수식과 원칙을 만들어 보시기 바랍니다. 감사합니다.