주택의 종류 : 단독주택/다가구/다중주택, 아파트/주상복합/빌라, 오피스텔/도시형 생활주택의 차이점 및 특징, 투자 시 고려 사항

Intro

‘주택’은 거주 목적으로, 그리고 투자 목적으로 사람들이 가장 많은 관심을 가지고 있는 부동산의 종류입니다. 주택에는 여러 종류가 있는데 투자를 목적으로 한다고 했을 때, 시장 상황에 따라 그리고 투자자 본인의 상황에 따라 어떤 상품을 선택할지 결정을 하려면 각 종류의 특징에 대해 잘 알고 있어야 할 필요가 있습니다. 본 포스팅에서는 주택의 종류와 그 종류별 투자 포인트에 대한 아주 기본적인 내용을 알아보도록 하겠습니다.

주택의 정의

주택법 제 2조에서는 다음과 같이 주택을 정의하고 있습니다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

그 하위 조항에서는 준주택, 국민주택 등 주택의 하위 개념들을 규정하고 있는데요. 법리적인 정의를 알아야 할 때도 물론 있겠지만, 우리는 투자자의 입장에서 상품으로써의 주택을 분류해 볼 필요가 있겠습니다.

주택의 종류를 나누는 기준?

주택은 위에서 언급한 주택법에 의해 크게 단독주택과 공동주택으로 나눌 수 있습니다. 단독주택에는 다가구주택, 다중주택이 포함되며, 공동주택에는 아파트, 다세대주택 등이 포함됩니다. 오피스텔은 업무용 시설로 구분되어 주택법이 아닌 건축법의 규제를 받습니다. 엄연히 말하면 오피스텔은 주택법에 의한 공동주택이라 볼 수는 없지만, 주거 목적으로 사용된다면 세법에서는 주택 수에 오피스텔을 포함하도록 분류하고 있습니다. 이와 같이 적용되는 법의 종류에 따라 다소 헷갈릴 수 있는 내용들이 많고 분류가 모호한 부분이 많기 때문에 투자 상품으로서의 주택의 종류를 널리 통용되는 개념으로 먼저 분류하고 각각의 특징을 잘 파악하고 있을 필요가 있겠습니다.

주택의 종류 : 단독주택

단독주택

단독주택은 하나의 건축물 안에서 하나의 세대가 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택입니다. 일반적으로 우리가 알고 있는 단독주택이라고 보시면 되며, 건축법상 정해진 용적률과 건폐율 내에서는 특별한 제약 없이 건축 가능합니다. 용도지역 중 주거전용지역에 해당하는 곳은 공동주택 건축이 불가능하고 단독주택만 건축이 가능하니 참고하시기 바랍니다.

외곽의 전원주택이 아닌 도심에 있는 단독주택은 덩치가 크기 때문에 매매가도 공동주택에 비해 비싼 편입니다. 투자 대상으로 괜찮은 조건을 갖추기 위해서는 연면적이 넓어서 허물고 새로운 상가주택이나 다른 시설을 건축하기 좋은 곳, 특히 도로 상의 코너 또는 좋은 입지에 위치하고 있을 경우, 재개발 정비 구역 내에 있어 입주권이 나오는 등의 메리트가 있는 편이 좋을 것입니다.

다가구주택

다가구주택은 단독주택 중에 아래의 요건을 갖추면서 공동주택에 해당하지 않는 주택을 의미합니다.

• 주택 사용 층수 3개 층 이하 (필로티 사용 시 층 제외, 지하 제외)
• 바닥면적 660m2 이하 (부설 주차장 제외)
• 19세대 이하 거주 (대지 내 모든 세대 합계)

추후 언급할 다세대주택과 다른 점은 여러 세대가 거주하더라도 소유자가 1세대로 등기가 구분되지 않아야 하는 점입니다. 일반적으로 2~3층 짜리 단독주택 형태의 건축물에서 일부를 세를 주고 있는 형태가 많고, 아니면 원룸 형태의 건물을 공동주택으로 구분하지 않고 다가구 주택으로 두기도 합니다.

다가구 역시 단독주택과 유사하게 철거 후 신축, 또는 재개발 등의 목적을 가지고 투자할 수 있겠으며, 세입자들을 받음으로써 투자금을 조금 더 적게 가져갈 수도 있겠습니다. 다가구주택을 다세대주택으로 용도 전환하여 등기를 구분하는 방법도 있으나, 세대당 주차면적 확보 등 요건이 까다로워서 물건에 따라 가능 여부를 판단해야 합니다.

다중주택

다중주택은 다가구주택과 유사한 개념에 있으나 일부 추가 요건을 가진 주택입니다. 다중주택은 각 호실별로 욕실 외 취사시설 설치가 불가능하며 요구되는 주차공간이 다가구주택에 비해 작습니다. 지자체 조례마다 조금씩 다르기는 하지만 다가구/다세대 주택은 세대당 주차공간으로 계산되는데 비해 다중주택은 연면적을 기준으로 계산되어 세대에 비해 보통 작게 나옵니다. 다중주택은 대학가 근처의 하숙 형태의 건물 또는 상가주택 형태로 많이 볼 수 있습니다. 고시원의 경우도 유사한 형태라고 생각될 수 있으나, 이는 준주택으로 분류되는 근린생활시설로 법적 성격이 다릅니다. 근린생활시설을 포함한 준주택 관련 내용은 추후 별도로 포스팅 예정입니다.

주택의 종류 : 공동주택

공동주택은 건축물의 벽, 복도, 계단등의 설비 일부 또는 전부를 공동으로 사용하며 각 세대들이 하나의 건축물 안에서 독립적으로 생활하는 주택을 말합니다. 단독주택과 구별되는 가장 핵심은 등기가 세대별로 구분되어 소유권이 나누어져 있고 공용면적을 공동으로 사용한다는 점입니다.

아파트

아파트는 우리가 가장 흔하게 접할 수 있는 공동주택의 종류 중 하나입니다. 아파트의 기준은 ‘5층 이상’ 의 공동 주택이며, 공동주택이란 복도, 계단 등의 공용 공간을 사용하며 여러 가구가 함께 사는 집(주택)을 의미합니다.

아파트는 가장 인기가 많은 주택으로 그 비율이 꾸준히 증가하고 있습니다. 전국 가구의 아파트 거주 비율은 2006년 41.8%에서 2019년(50.1%) 처음으로 절반을 넘어섰으며, 지속적으로 증가 추세에 있습니다. 국토교통부가 2023년 12월 28일 발표한 ‘2022년 주거실태조사’에 따르면 지난해 우리나라 전체 가구 중 아파트 거주 비율은 51.9% 입니다.

아파트는 편의성과 주거 쾌적성에 있어서 단독주택에 비해 큰 장점을 가지고 있습니다. 좁은 공간에 많은 세대수가 모여 있기 때문에 인프라나 교육 시설들이 아파트 단지를 중심으로 계속 형성되며, 이는 아파트의 가치를 더 높게 만들어 시장 가격을 꾸준히 우상향 시켜주고 있습니다.

또한 개별성이 작고 마치 진열대의 상품들처럼 대량의 물건이 표준화되어 있어 가치를 평가받기가 쉬운데요. 이는 거래를 용이하게 만들기 때문에 환금성이 좋아지며, 투자 상품으로서 매우 적합한 특징을 갖습니다.

아파트는 각종 프롭테크 사이트를 이용하여 정보를 검색하거나 시세를 파악하기도 쉽기 때문에 부동산 투자를 시작하려는 사람에게는 우선적으로 공부해 볼 필요가 있겠습니다. 부동산 투자 공부를 시작하는 방법은 추후 포스팅에서 다루어 보도록 할 예정입니다.

주상복합 (주거복합 건축물)

주상복합은 상업 시설과 오피스텔/아파트 가 하나의 건축물에 있는 형태입니다. 일반적으로 낮은 층에는 상업 공간, 상부 층에는 오피스텔 및 아파트들이 배치되며, 주로 역세권이나 대로변, 큰 상권 주변에 위치합니다. 주거용 용적율이 인센티브 제외 400%까지 적용 가능하므로 고층 빌딩으로 건설되며 그만큼 대지지분이 작고 공동시설의 규모가 매우 작은 편입니다. 교통편 및 인프라가 좋고 층고가 높아 층간소음도 덜한 장점이 있으나 관리비가 높고 실제 사용 면적이 아파트 대비 좁은 등의 단점이 있어 선호도가 갈리는 편입니다. 따라서 입지 및 건축물의 형태 등에 따라 시세가 아파트보다 높을 수도 있으나 대체로는 낮은 편으로 시세 차익을 위한 투자 고려 시 면밀히 조사해 볼 필요가 있겠습니다.

빌라 (연립주택, 다세대주택)

우리가 흔히 부르는 ‘빌라’는 정식 명칭은 아닙니다. 해외에서는 고급 대형 주택의 의미로 사용하고 있는 단어로, 서울에 현대식 주택이 대규모로 개발되던 시절에 있어 보이는 이름을 붙이기 위하여 가져온 용어라는 설이 있습니다. 일반적으로 말하는 빌라는 공동주택 중에 4층 이하의 주택을 통칭하며, 아파트가 아닌 공동 주택을 뜻합니다. 각 층과 호수가 나뉘어져 있어 분리된 거주가 가능하고, 등기가 구분되어 소유주가 여러명일 수 있어야만 빌라라고 할 수 있으며, 만일 등기가 분리되지 않은 단일 소유주의 주택은 다가구주택으로 불립니다. 빌라는 연립주택과 다세대주택이라는 이름으로 나뉘어 불리는데 면적이 660m2 이상의 경우는 연립주택, 그 이하일 경우는 다세대주택으로 구분합니다.

빌라는 건축주가 직접 건축하여 분양하고 공동 시설 토지값이 포함되어 있지 않으므로 아파트에 비해 평당가가 저렴합니다. 그러나 소형 건설업체에서 건설한 경우가 많아 결로, 외풍, 누수 등의 문제가 좀 더 발생하기 쉬워 관리가 관리가 어려운 편입니다. 또한 아파트의 경우는 KB부동산 등의 민간업체를 통해 시세파악이 매우 쉬운데 비하여 빌라는 도로 상에서의 위치, 건축물의 형태, 주변 건물들과의 영향성 등 개별성이 강하기 때문에 시세를 정확히 파악하는 것이 어렵고 대출을 위한 감정가가 얼마일지 예측이 어려울 수 있습니다. 따라서, 빌라 투자는 많은 검토와 경험이 필요한 영역으로 신중하게 접근해야 하며 특히 신축빌라를 거래할 때에는 분양 사기의 위험성이 있으므로 주변 시세를 꼭 파악해 보고, 실소유자, 건축주, 토지소유자가 일치하는지 반드시 체크해야 합니다.

재개발 구역 내에 있는 빌라는 특히 수익률을 극대화할 수 있는 좋은 투자 상품입니다. 적은 초기 투자금으로 미래의 신축 아파트를 받거나 개발 단계가 진행되면서 적절한 타이밍에 시세 차익을 얻을 목적으로 매수할 수도 있습니다. 단, 재개발 사업에 대한 전반적인 이해가 반드시 수반되어야 가치가 높은 매물을 적절한 타이밍에 구할 수 있습니다. 재개발 및 정비사업 관련 내용은 추후 포스팅으로 자세히 다루도록 하겠습니다.

오피스텔

오피스텔은 오피스 + 호텔 의 합성어로 호텔과 같은 구조로 설계되어 주거형으로도 사용이 가능한 사무공간을 의미합니다. 오피스텔의 주 용도는 업무시설이므로 공식적으로는 업무시설로 분류되어 주택법이 아닌 건축법의 규제를 받습니다. 전입신고를 하게 되면 주거용, 사업자등록을 하게 되면 업무용으로 인정됩니다. 디벨로퍼가 아닌 사용자의 입장에서는 세법 적용이 더 중요한데, 주거용 오피스텔은 별도의 시행령이 없을 경우 세법상 주택으로 구분됩니다. 하지만 그렇다 하더라도 세금의 종류에 따라 일반 주택과 별도로 적용되는 경우가 많은데, 오피스텔의 세금 관련 내용은 별도 포스팅으로 정리하여 링크 추가하도록 하겠습니다.

주거용 오피스텔은 소액으로 투자가 가능한 상품으로 관리가 용이하고 보안도 우수합니다. 다만, 위에서 언급한 바와 같이 세법상 주택 수로 인정되므로 세입자를 전입신고 시킬 경우 종합부동산세가 생길 수 있으며 다른 주택을 취득할 때 취득세 중과 적용을 받을 수 있습니다. 업무용 오피스텔의 경우는 일반 임대사업자로 등록하면 부가가치세 환급, 양도소득세 감면 등의 혜택을 받을 수 있으나 세입자 전입신고가 불가능합니다.

오피스텔은 좁은 땅에 공용면적 없이 높은 용적율로 지어지므로, 아파트에 비해 대지지분(토지 소유분)이 작습니다. 시간이 흐를수록 가치가 오르는 것은 토지인데 오피스텔은 가치의 대부분이 감가상각이 이루어지는 건축물에 있기 때문에, 가치가 크게 오르기가 힘들고 하락하는 경우도 생깁니다. 단, 초핵심 입지에 있는 오피스텔들은 토지의 가치가 오피스텔의 가격을 넘어설 정도로 높아진 곳들도 있습니다. 1인 가구 수요도 증가하는 추세이므로, 입지 및 토지 시세 분석을 잘 한다면 좋은 투자 대상을 찾아볼 수도 있을 것입니다.

지난 부동산 상승장에 아파트에 대한 규제가 심해지자 ‘아파텔’ 이라고 부르는 오피스텔의 인기가 높아진 적이 있습니다. 아파텔은 오피스텔이지만 아파트와 유사한 구조로 지어진 건축물들을 의미하며 주택법이 아닌 건축법이 적용되어 일부 규제를 피할 수 있었습니다. 아파텔은 아파트와 내부 구조가 유사하지만 오피스텔은 서비스 면적이 적용되지 않으므로 발코니가 없어 실제 사용 면적이 작기 때문에 시세가 더 저렴한 편이고, 토지분이 적어 시세 차익도 크지 않다는 특징이 있습니다.

도시형 생활주택

도시형 생활주택은 도시 지역에 지을 수 있는 공동주택의 일종으로, 2009년부터 도입되었습니다. 인구가 도시로 집중되면서 주거 안정을 위해 공급량을 최대화할 수 있도록 각종 규제 및 기준을 완화한 주택이며, 오피스텔이 건축법이 적용되는데 반해 유사한 형태이지만 주택법이 적용됩니다. 도시형 생활 주택은 아래와 같이 세 종류로 나뉘며 ‘국민주택 규모’ (85m2 이하) 300세대 미만으로 구성되어야 합니다.

• 단지형 연립주택 : 26평 이하, 연면적 660m2 초과, 최대 5층까지 건축 가능
• 단지형 다세대주택 : 26평 이하, 연면적 660m2 이하, 최대 5층까지 건축 가능
• 소형주택 : 18평 이하, 동일 건축 면적이더라도 일반 주택 대비 최대 2배 이상 세대 건축 가능, 원룸형

저렴한 비용의 거주용으로는 고려해 볼만 하겠으나, 투자 대상으로는 특별히 메리트가 없을 것으로 보입니다. 소음 및 배치규제가 완화되어 적용되나 주차공간이 작다는 단점이 있으며, 다른 공동주택과의 법률상 차이점은 아래와 같습니다.

Outro

지금까지 주택의 종류에 대해 간략하게 알아보았습니다. 내가 투자한 대상에 어떤 법령이 적용되는지에 대해서는 자세하게 알고 있을 필요가 있습니다. 더 자세하게 알게될 수록 새로운 아이디어와 통찰력도 생겨나게 될 것이라 생각합니다. 본 포스팅에 대한 심화 내용들에 대해서도 꾸준히 업로드하여 여러분께 도움이 되도록 하겠습니다. 감사합니다.