Intro
이번 포스팅에서는 준주택의 정의와 종류, 주택 수 포함 여부, 도시형 생활주택과의 차이점에 대해 알아보도록 하겠습니다.
준주택의 정의와 종류
준주택의 정의
주택법 2조 4항에서는 준주택을 아래와 같이 정의하고 있습니다.
“준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.
주택법 2조 4항
준주택은 기본적으로 주거시설로 이용 가능한 시설을 말한다는 점에서 근린생활시설이나 상업시설들과는 구분됩니다. 또한 범위와 종류를 시행령으로 정의하고 있는데, 법의 변경 없이도 대통령의 권한으로 범위를 조정할 수 있다는 이야기입니다.
준주택의 범위와 종류
주택법 시행령 [시행 2023. 9. 12.] [대통령령 제33699호, 2023. 9. 12., 타법개정] 에 따른 준주택의 종류와 범위는 아래와 같습니다.
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사
→ 학교나 공장에서 운영하는 일반기숙사, 사업자가 운영하는 임대기숙사
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설(고시원)
→ 숙박시설 중 고시원에 해당
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조제1항제3호의 노인복지주택
→ 노인복지법상 노인복지주택으로 구분되는 시설
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔
→ 주거용 또는 업무용으로 사용하는 오피스텔
준주택의 취득세, 양도세 계산 시 주택 수 포함 여부
1. 기숙사
학교나 사업장 등에서 기숙사로 사용할 목적으로 건축한 건축물 중 취사가 개별 호실에서 가능하지 않으면서 건축법 상 공부상의 용도가 기숙사이며 주거용이 아닌 것을 인정받을 수 있다면 과세 시 주택 수에 포함되지 않습니다.
학생이나 직원들의 임시 체류 시설이라는 것을 인정받아야 하며, 취사시설 등의 편의시설을 공동으로 사용하는지의 여부가 주요 판단 기준이 됩니다.
또한 주거용 시설이 갖추어진 일반 아파트를 기숙사 목적으로 사용하는 경우에도 취득세나 양도세 계산 시 주택 수에 포함되므로 주의해야 합니다.
2. 고시원
고시원으로 구분되는 건축물은 등기부등본 상 제2종근린생활시설(고시원) 로 표기됩니다. 하지만 고시원 역시, 주거용으로 사용된다고 판단되면 주택 수에 포함이 되어 양도세 중과 등을 적용받을 수 있습니다.
주거용을 판단하는 기준은 경우에 따라 여러 가지 사유가 적용될 수 있으므로 세무사의 상담을 받는 것이 좋으나, 일반적으로 고시원내 화장실 및 간이취사시설 등을 별도로 비치하고 직장인 등이 주택임대차계약과 유사하게, 월세ㆍ전세보증금ㆍ관리비를 받는 등 장기계약을 하여 출퇴근하면서 주거용으로 사용하는 경우에는 통상적으로 원룸임대와 유사하여 주택임대로 보게 됩니다.
3. 노인복지주택
노유자시설의 목적으로 사용하는 노인복지주택의 경우 과세 시 주택으로 구분되지 않습니다. 그러나 분양형 노인복지주택을 분양받아 일반 거주용으로 사용하는 경우는 주택으로 간주되어 다주택일 경우 취득세나 양도세 중과를 받을 수 있습니다.
4. 오피스텔
오피스텔의 경우는 준주택으로 구분되어 주택에 해당하지 않지만, 주거용으로 사용될 경우 과세 시 주택 수에 포함될 수 있습니다. 관련 내용은 아래 지난 포스팅에서 자세히 설명해 두었으니 참고하시기 바랍니다.
준주택 vs 도시형 생활주택
도시형 생활주택은 공동주택으로 분류되어 준주택과는 달리 주택법 상 주택으로 간주하는 건축물입니다. 예전에는 도시형 생활주택에 기숙사형 주택도 포함했으나 준주택이 도입된 2010년 7월 이후 준주택과의 유형구분의 모호함을 감안하여 삭제되었습니다.
준주택과 도시형 생활주택은 대부분 1~2인 가구를 위해 사용되므로 실제 거주행태가 유사한 부분이 많습니다. 하지만 준주택은 공통적으로 각 실내에서의 취사 및 요리가 어려우며 이는 도시형 생활주택과 큰 차이점이 됩니다.
그러나 단독주택 중 다중주택이나 기숙사와는 유사하게 공동으로 사용하거나 불가하도록 되어 있다. 방이나 거실 또는 화장실의 기능은 시설의 수준에 따라 편차가 있으며 시설에 대한 구분으로 규정하기는 어렵습니다.
계획기준 및 거주행태에 따른 기준은 아래 표들을 참고하시기 바랍니다. (출처 : 한국법제연구원 자료)
Outro
지금까지 준주택의 정의와 종류 및 도시형 생활주택과의 구분에 대해 알아 보았습니다. 임대 목적으로 준주택을 매수하여 운용할 경우, 주택 수에 포함되어 중과세를 받지 않기 위해서는 주거용으로 간주되지 않도록 사전에 면밀한 조사가 필요하겠습니다. 준주택과 구분되는 주택의 정의와 종류에 대해서는 아래 지난 포스팅을 참고하시면 도움이 많이 되실 겁니다.