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안녕하세요, 부동산 투자견문러, 투견입니다.
네이버 부동산 또는 프롭테크 앱들의 지도를 보다 보면 “지구단위계획” 으로 표기된 구역을 보신 적이 있으실 겁니다. 이번 포스팅에서는 지구단위계획의 뜻과 부동산 투자와 연관되는 참고사항에 대해 간략히 정리해 보겠습니다.
지구단위계획이란?
- 지구단위계획의 정의 : 일부 지역을 대상으로 토지 이용 합리화, 기능 증진, 미관 개선, 양호한 환경 확보를 통해 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획의 유형
- 도시관리계획은 지자체에서 수립하는 도시의 장기적인 발전 방향을 도시 공간에 구체화하는 법정 계획을 말하는데, 하위 단계의 계획이 더 우선시됩니다. 지구단위 계획은 가장 하위로 구분되는 세부 계획으로, 다른 상위 항목들을 다 무시하고 적용하게 되는 토지이용계획의 끝판왕이라고 볼 수 있습니다. (도시관리계획에 대해서는 추가로 상세 정리하여 포스팅 예정)
- 쉽게 말하면 지자체에서 특정 지역 내 구역을 묶어서 개발의 방향성을 정해 주는 것이며, 그에 맞게 용도지역 (1~3종 주거지역,준주거지역,상업지역 등) 을 변경 또는 수정하여 용적률 및 건폐율을 올려주는 등 규제를 강화, 완화 하거나 다른 규제를 적용할 수 있도록 하는 계획입니다.
- 지구단위계획의 내용은 위 그림과 같이 토지에 대한 계획인 평면적 도시 계획과 건축법에 의한 토지 내 건축물 규제를 변경하는 입체적 건축 계획이 모두 포함하고 있습니다.
지구단위계획에 포함되는 내용
1. 용도지역 또는 용도지구를 「국토계획법 시행령」이 정하는 범위 안에서 세분ㆍ변경하는 사항
1-2. 기존 용도지구를 폐지하고 건축물 등에 적용되던 용도ㆍ종류ㆍ규모 등 제한을 대체하는 사항
2. 「국토계획법 시행령」에서 정하는 기반시설의 배치와 규모
3. 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적 개발ㆍ정비를 위해 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획
4. 건축물의 용도제한ㆍ건축물의 건폐율 또는 용적률ㆍ건축물의 높이의 최고한도 또는 최저한도
5. 건축물의 배치ㆍ형태ㆍ색채 또는 건축선에 관한 계획
6. 환경관리계획 또는 경관계획
7. 교통처리계획
8. 그 밖에 토지 이용의 합리화, 도시나 농ㆍ산ㆍ어촌의 기능 증진 등에 필요한 사항으로서 「국토계획법 시행령」에서 정하는 사항
가. 지하 또는 공중공간에 설치할 시설물의 높이ㆍ깊이ㆍ배치 또는 규모
나. 대문ㆍ담 또는 울타리의 형태 또는 색채
다. 간판의 크기ㆍ형태ㆍ색채 또는 재질
라. 장애인ㆍ노약자 등을 위한 편의시설계획
마. 에너지 및 자원의 절약과 재활용에 관한 계획
바. 생물서식공간의 보호ㆍ조성ㆍ연결 및 물과 공기의 순환 등에 관한 계획
사. 문화재 및 역사문화환경 보호에 관한 계획
지구단위계획의 목적
- 도시지역 내 용도지구의 변경 지정
- 「도시개발법」에 의한 도시개발구역 지정
- 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역 지정
- 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구 지정
- 「주택법」에 의한 대지조성사업지구 등의 지역 중에 서 양호한 환경의 확보나 기능 및 미관의 증진이 필요한 지역 지정
- 지구단위계획은 위와 같은 도시의 정비ㆍ관리ㆍ보전ㆍ개발 등 지구단위계획구역의 지정 목적과 주거ㆍ산업ㆍ유통ㆍ관광휴양ㆍ복합 등 지구단위계획구역의 중심 기능, 용도지역의 특성 등을 고려하여 수립됩니다.
지구단위계획 내용 확인하는 법
- 서울도시계획포털, 각 지자체 홈페이지 등 사이트에서 고시문 검색하여 내용 확인 가능합니다.
- 예시) 강남구청 지구단위계획 고시문 게시판 : https://www.gangnam.go.kr/board/toji/72/view.do?mid=ID02_011310
- 아래 예시와 같은 고시문으로 고시됨.
- 예시) 강남구청 수서택지개발지구 관련 고시 : 건축물 높이 규제 변경 내용을 확인할 수 있음.
지구단위계획 투자 관련 사항
- 민관 공동개발 유도를 위해 지정하는 경우가 많습니다. 지자체의 의지를 확인할 수 있는 사료이니 관심 지역에 대한 고시문들은 꼭 검토해 보는 것이 좋습니다.
- 지구단위계획구역 내의 경우, 용도지역과 다른 규제가 가해지고, 필지별 해당 규제도 다를 수 있으니 특히 용적률 등 정비사업 투자와 관련이 있는 사항들에 대한 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
- 지구단위계획은 지정 후 3년 이내 추진이 안 되면 자동 실효됩니다. 종상향도 환원될 수 있으므로 매수 시점 이후 실효에 주의해야 합니다.
- 지구단위계획구역 내 투자는 사업 추진 및 호재 실현이 어느 정도 가시화된 후 진입해도 늦지 않습니다. 고시되었다 하더라도 규제 사항만 변경되었을 뿐 실제 개발 시행의 주체 및 진행에는 시간이 얼마나 걸릴지 알 수 없습니다.
- 기존 지구단위계획구역 내의 변화 모습 사례를 찾아보고, 타 지역에 적용해 보면 투자 아이디어를 얻는 데 도움이 될 수 있습니다.
지구단위계획 관련 법규
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조(정의), 제49조(지구단위계획의 수립), 제51조(지구단위계획구역의 지정 등), 제52조(지구단위계획의 내용), 제53조(지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획에 관한 도시ㆍ군관리계획결정의 실효 등)「동법 시행령」 제45조(지구단위계획의 내용)
Outro
지금까지 지구단위계획의 의미와 목적, 투자 참고사항 등에 대해 알아보았습니다. 투자 공부에 참고가 되었으면 합니다. 감사합니다.