Intro
이번 포스팅에서는 토지거래허가구역의 의미와 지정 목적, 그리고 구역 내에서 거래를 하려면 어떻게 해야 하는지 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
토지거래허가구역의 의미와 목적
토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 말 그대로 해당 구역 내 토지 거래를 할 때 각 지자체의 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야만 가능하도록 정부에서 지정한 구역을 의미합니다.
토지거래허가구역의 지정 목적
토지거래허가구역은 토지의 투기적 거래가 성행하거나, 지가가 급등하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 토지 투기를 사전에 방지하기 위해 정부에서 지정 및 적용하고 있습니다. 부동산 시장 과열을 방지하기 위한 강제적인 규제 정책 중 하나라고 보시면 되겠습니다.
토지거래허가구역은 국토교통부 장관 및 각 지자체장이 지정권을 가지고 있으며. 지정 기간은 5년 이내로 되어 있지만, 지정권자의 판단에 의해 연장될 수 있습니다. 또한 서울시에서는 신속통합기획 정비사업 대상으로 지정된 구역에 대해 투기수요가 몰리는 것을 방지하기 위해 토지거래허가구역으로 지정하고 있습니다.
토지거래허가 대상 및 허가 절차
토지거래허가 대상
토지거래허가 구역 내에서 허가 신청을 통해 승인을 받아야 하는 구체적인 대상에 대해 알아보겠습니다. 허가구역 내에 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하거나, 허가 받은 사항을 변경하고자 하는 계약당사자 모두가 공동으로 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다.
간단히 말하면, 토지 또는 토지를 포함한 건축물의 소유권이 변경되는 매매계약이 체결된 경우가 대부분에 해당하게 됩니다. 또한 매수자와 매도자 모두가 허가 신청을 통해 허가를 받아야만 계약 체결이 인정됩니다.
핵심적인 부분은 매수자 및 매도자가 시세차익을 위한 투자를 목적으로 토지 거래를 하는 것이 아니라는 것을 입증해야 하는 것입니다. 따라서 아래와 같이 명확한 이용 목적이 있고 그것에 대해 증명이 되어야 허가 승인을 득할 수 있습니다.
- 자기주거용 택지구입
- 지역주민을 위한 복지·편익시설 설치
- 농업·축산업·임업 등의 영위
- 비농업인(비임업인)이 농지(임야) 구입시는 세대원전원이 해당 지역에 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 해당지역에 거주하는 자
- 토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역·지구·구역 등 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행
- 허가구역 지정당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우
- 허가구역 내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우
- 보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체토지를 구입하는 경우 등
서울특별시와 같은 도시지역의 경우 용도 지역별로 허가를 요하는 면적은 아래와 같으며, 원칙적으로 아래 면적 미만에 대해서는 별도의 시행령이 있지 않는 이상 허가가 필요하지 않습니다.
토지거래허가 절차
토지거래허가의 절차는 개략적으로 아래와 같습니다. 자금조달 계획서를 포함한 신청서 내용에 대해 지자체에서 상세하게 조사하고 검증하기 때문에 허가 신청을 할 경우 관련 서류나 입증 내용에 대한 준비를 철저히 하는 것이 좋습니다. 신청 페이지는 정부24 포털 내 검색을 통해 접근 가능합니다.
신청서류
① 허가신청서 (국토의계획및이용에관한법률시행규칙 서식9호)
② 토지이용계획서 (농지 : 농업경영계획서, 임야 : 산림경영계획서) (농지법시행규칙 서식4호, 토지거래업무처리규정 별지1호)
③ 토지취득자금의 조달계획서 (국토의계획및이용에관한법률시행규칙 서식12의2호)
토지이용 의무기간
토지거래허가구역 내의 토지를 매수했을 경우 아래와 같이 토지이용에 대한 의무 기간이 부여됩니다. 예를 들어 주거용 목적으로 거래했을 경우 2년은 반드시 주거용으로 사용해야 하며 그것을 입증해야 합니다. 즉, 실거주 의무 2년이 부여된다고 보시면 됩니다.
서울시 토지거래허가 구역 현황 (2024.02.29)
토지거래허가 구역 내 거래 방법?
토지거래허가 신청 필요없는 경우
기본적으로 토지거래허가 구역 내의 토지 및 건축물을 매수하기 위해서는 매수자가 실사용을 해야만 하며, 그것을 입증해야 하나, 법령에 따라 아래와 같은 경우에는 토지거래허가구역 내의 거래라 하더라도 허가 신청을 받을 필요가 없습니다.
① 대가가 없는 상속·증여 등
② 허가대상면적 미만의 토지
③『공익사업을 위한 토지등의취득 및 보상에관한법률』에 의한 협의취득·수용·사용
④『민사집행법』에 의한 경매
⑤『국유재산법』제12조의 규정에 의한 국유재산을 일반경쟁입찰에 의한 처분의 경우
⑥『공유재산 및 물품관리법』제10조에 따른 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우
⑦『도시 및 주거환경정비법』제48조에 규정에 의한 분양의 경우 보류지 등을 매각하는 경우
⑧『건축물의 분양에 관한 법률』에 의거 건축물을 분양하는 경우
⑨『도시개발법』,『주택법』,『택지개발촉진법』에 의한 토지의 공급
⑩『산업입지 및 개발에 관한법률』에 의한 사업시행자가 분양하는 경우
⑪『농어촌정비법』에 의한 농지등의 교환·분합 및 사업시행자가 농지를 매입하는 경우
⑫ 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우
⑬ 국가 또는 지방자치단체가 비상재해시 권리이전 또는 설정하는 경우
⑭『한국온천공사 및 농지관리기금법』에 의한 농지 매매·교환 및 분할을 하는 경우
⑮『외국인토지법』제4조에 따라 외국정부 또는 국제기구가 토지획득 및 허가받는 경우
⑯ 한국자산관리공사가 『금융기관부실자산등의효율적처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한법률』 규정에 따라 토지취득 및 경쟁입찰을 거쳐
매각하거나 3회이상 공매하여 유찰된 토지 매각의 경우
⑰ 법령 규정에 의하여 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우
투자자 관점에서의 접근 방법
토지거래허가구역은 애당초 투자자의 접근을 막기 위해 지정된 구역입니다. 하지만 만약 실거주가 불가능한 상황이지만 투자의 관점에서 구역 내에 접근하고 싶을 경우, 아래와 같은 방법들을 활용해 볼 수 있겠습니다.
경매나 공매를 통한 취득
위 항목에서 언급한 바와 같이 토지거래허가구역 내의 물건을 경매 또는 공매에서의 입찰을 통해 취득할 경우 허가가 필요하지 않습니다.
취득 후 불가피한 사유 발생
△질병·요양 목적, △근무지 이동 △자녀 취학 △사업상의 불가피한 사유 등의 명분이 있을 경우 실거주를 하지 않는 것을 허용하는 것으로 참작한 사례가 있습니다. 고의로 저런 사유들을 만들어 낼 수는 없겠지만, 근무지 이동 특히 해외 장기파견 등의 불가피한 계획이 잡혀 있을 경우 타이밍에 맞게 진입을 고려해 보는 방법도 있겠습니다.
주택임대사업자 등록
2024년 현재 아파트는 불가능하지만, 빌라나 주택의 경우 주택임대사업자를 등록하고 세입자를 구하여 임대 목적으로 허가를 받는 방법이 있습니다. 본인이 주택임대사업자의 요건을 만족하고, 장기간 보유에 문제 없다면 토지거래허가구역 내 재개발 물건 매수 희망 시 가장 고려해 볼만한 방법이 되겠습니다.
Outro
지금까지 토지거래허가구역에 대해 알아보았습니다. 토지거래허가구역으로 지정된 구역은 거래가 어렵기 때문에, 만약 그 안에 투자 물건을 보유하고 있었다면 매도가 어려울 수 있습니다. 단, 구역으로 지정되었다는 말은 해당 구역 지가의 상승이 예상된다는 의미이기도 합니다. 토지거래허가구역들을 잘 지켜보고 있다가 적절한 타이밍으로 접근한다면 좋은 투자 기회를 잡을 수도 있지 않을까 합니다. 이상입니다.