Intro
안녕하세요, 부동산 투자견문러, 투견입니다.
17개월 연속 청양통장 해지 수가 늘어나고 있습니다. 정부는 청약 시장을 활성화하기 위한 정책을 꾸준히 내놓고 있으며, 2024년부터 많은 제도들이 변경 시행될 예정에 있습니다. 이러한 변화들이 침체된 분양시장의 분위기를 띄워 줄 수 있을지, 변경되는 부분들이 과연 나에게는 유리할 지에 대해 포스팅을 시작해 보겠습니다.
청약통장 가입자수 변화
한국부동산원 통계에 따르면 2023년 11월 기준 청약통장 가입자 수가 연초 2,773만 명 대비 2,713만 명으로 약 60만 명 줄었습니다. 전체 가입자 수는 2022년 6월 이후 17개월 연속 감소세에 있으며, 부동산 시장 침체와 흐름을 같이 하고 있습니다.
2024년 달라지는 청약 제도
소득공제 범위 300만 원으로 상향
2024년 1월 1일부터 청약 통장의 소득 공제 혜택이 높아집니다. 연 납입액 300만 원 (기존 240만 원) 한도 내에서 그 40%인 최대 120만 원(기존 96만 원)까지 소득 공제를 받을 수 있습니다. 세금을 더 아낄 수 있게 되는 겁니다. 정부에서는 2025년까지도 단계적으로 소득 공제 한도를 늘리겠다는 계획을 발표했습니다. 단, 소득 공제 적용을 받기 위해서는 연 소득 7000만 원 이하 무주택자에 해당되어야 합니다.
신혼부부 청약 횟수 2회로 상향
늦어도 내년 3월부턴 당첨자 발표일이 같은 신혼부부 특별공급에 부부가 각각 1회(총 2회)씩 개별 통장으로 신청할 수 있게 됩니다. 전엔 이렇게 해 부부가 동시에 당첨되면 둘 다 무효 처리했는데, 앞으론 먼저 신청한 걸 당첨으로 인정하는 겁니다. 결혼과 출산을 장려하기 위함입니다.
결혼 전 배우자 주택 소유 및 당첨 내역 있어도 특공 가능
2020년 10월부터 결혼 전 부부 중 한명이 한번이라도 주택을 구입했거나 상속, 증여 등으로 주택을 보유했던 이력이 있다면 특별공급에 신청할 수 없었습니다. 그러나 2024년부터는 본인의 조건만 맞다면 배우자가 결혼 전 주택 소유 이력 또는 청약 당첨 내역이 있다고 하더라도 신혼부부 특공 또는 생애최초 특공을 신청할 수 있게 됩니다.
부부소득 월 평균 기준 200%로 상향
2024년부터는 특별공급을 위한 부부 맞벌이 소득기준이 140% 에서 200%로 완화됩니다. 이는 3인 가족 기준 맞벌이 월 소득 1302만원까지 지원 가능한 수준입니다. 이 혜택은 공공분양에 적용되는 기준으로 민간분양의 경우 소득 기준이 별도로 없습니다.
다자녀 기준 완화
다자녀 기준도 기존 3명에서 2명으로 완화됩니다. 다만 2명부터 다자녀 특공으로 청약은 가능하지만 배점에서는 자녀가 많을수록 유리한 기존의 기준은 동일하며, 영유아 자녀 수 보다 미성년 자녀 수가 더 큰 배점을 받습니다.
배우자 가점 최대 3점까지 인정
2024년 3월 25일부터 민간분양 청약 시 배우자 통장 가입 기간의 50%, 최대 3점을 더 받을 수 있게 됩니다. 이를테면 내 청약통장 보유 기간이 5년(7점), 배우자의 보유 기간이 4년(6점)이면, 배우자 가점의 절반(3점)을 더해 10점을 인정받는 겁니다.
신생아 특별공급 및 우선공급 제도 도입
공공분양과 민간분양, 공공임대에서 신생아 특별공급과 우선공급 제도를 도입하기로 했습니다. 공공분양(뉴홈) 신생아 특별공급을 신설해 연 3만 가구를 공급할 예정입니다. 사전청약 후보지로는 서울 옛 성동구치소와 면목행정타운 등이 꼽히고 있습니다. 민간분양은 생애 최초와 신혼부부 특별공급 물량의 20%를 출산 가구에 배정해 연 1만 가구를 우선 공급하고, 신규 공공임대에서도 출산 가구에 연 3만 가구를 우선 공급하기로 했습니다. 입주자모집 공고일로부터 2년 이내에 임신 혹은 출산을 증명한 가구가 대상이며, 임신했을 경우 입주 전까지 출산했다는 것을 입증하면 됩니다.
청약통장 금리 2.8%로 상향
2023년 8월 기준으로 청약 통장의 금리가 기존 2.1%에서 2.8%으로 상향 되었습니다. 또한, 청년 우대형 종합저축은 연 3.6%에서 4.3%까지 상향 되었습니다. 하지만 청약 통장 해지 수의 지속을 막지는 못했습니다.
청약통장, 유지해야 할까?
부동산 시장이 침체되는 시기에는 내 집 마련을 희망하는 수요들도 계획을 재검토하게 되고, 투자자들의 심리도 위축됩니다. 최근 상승한 원자재비와 공사비에 따라 높아진 분양가는 로또 분양의 자취를 감추게 만들었습니다. 이에 따라 미분양 물량은 입지가 좋지 않은 곳부터 적체되기 시작하고 청약 경쟁률도 감소하는 현상이 나타나게 됩니다. 처음에 이야기했던 청약통장 가입자 수 감소 또한 이와 같은 궤를 그리고 있는 것입니다. 그러나 기회는 이러한 타이밍 중에 찾아 오기 마련이며, 그 신호를 감지하기 위해서는 정책 변화를 면밀하게 관찰하고 있어야 합니다. 그렇다면, 청약통장을 유지하며 2024년부터 변경되는 정책들의 수혜를 누릴 수 있는 대상은 누구일까요?
청약 정책 변경의 주요 사항들은 출산율 감소 문제 해결과 연계되어 주로 신혼 부부에 타겟팅이 되어 있고, 공공 분양과 특별 공급에 집중되어 있습니다. 무주택자이면서 출산 계획이 있는 신혼부부에게는 기회가 많아지게 되었으며, 앞으로의 정책 방향 또한 이 대상에 대한 혜택을 늘리는 방향으로 진행될 것으로 예상됩니다.
2024년 이후 부동산 시장 전망은 다양하므로 각자가 판단을 내려야 겠지만, 무주택자 신혼부부라면 청약 통장 유지기간을 확보하면서 공공주택이나 시세보다 저렴한 신도시 특공을 노려 보는 것이 유리할 것으로 보입니다. 급히 현금이나 투자금이 필요할 경우에는 납입액의 최대 95%까지 대출받을 수 있는 주택청약예금 담보대출을 이용하는 방법을 활용할 수도 있을 것입니다.
1주택 이상 보유자의 경우에는 상대적으로 위 개편안의 혜택을 받지 못할 확률이 높습니다. 하지만 작년 청약제도 개편에 의해 가점제 물량 대비 추첨제 물량에서 기회가 늘어난 상황이며, 착공 및 인허가 물량의 감소 및 부동산 PF 문제로 인해 지연될 정비사업의 영향에 따라 발생할 공급 부족 문제와 분양 물건이 초기 투자금이 적게 든다는 점을 고려했을 때, 통장은 유지해 두고 3기 신도시 이내의 입지 좋은 물건을 추첨제 또는 무순위 청약(통장이 필요한 물건)을 통해 기회를 노려보는 것도 좋을 것 같다는 의견입니다. 만약 분양 시장이 더 침체된다면 투자자 유치를 위해 정부가 적극적인 정책을 시행할 수 있으므로 그 타이밍을 잡아 보는 것도 좋은 방법일 듯 합니다.
다만, 투자의 옵션을 한 가지만 두지 않고 다른 투자 방법과의 비교를 통해 고민하는 것이 필요하겠습니다. 좋은 투자 아이디어를 위한 정보와 지식, 분석에 대한 포스팅을 지속 정리해 보도록 하겠습니다.
Outro
2024년 달라지는 부동산 제도 중 청약 관련 정책에 대해 정리해 보았습니다. 다시 한번 말씀드리지만 이후 부동산 시장의 방향은 개인이 판단해야 할 부분이므로, 시장에 대한 꾸준한 관심과 분석, 스터디를 통해 효율적인 투자 또는 내 집 마련의 방향을 각자 잘 잡아야 하겠습니다. 청약 외 다른 정책 변화에 대해서는 추가로 포스팅할 예정입니다. 감사합니다.