Intro
오피스텔은 주거용과 업무용이 있다는데 어떻게 구분되는지? 주택 수에 포함 되는지? 보유 시 청약은 가능한지? 주택법과 세법의 적용에 헷갈리는 부분이 매우 많습니다. 이번 포스팅에서는 경우에 따라 조금씩 달라지는 오피스텔의 각종 세금 적용에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.
주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔의 구분
오피스텔은 건축법에 의한 용도 구분상 일반업무시설에 해당하며 주택법의 적용을 받지 않는 것이 기본입니다. 따라서 건축물대장 상에 업무시설(오피스텔)로 명기됩니다. 하지만 소득세법 등 일부 세법에서는 공부상 용도 구분에 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 ‘주택’으로 구분하고 있습니다. 따라서 오피스텔이 주거용으로 구분될 경우는 세법 상으로는 주택으로 간주하고 국세청에서는 주택에 준하는 세금을 부과하게 됩니다.
다시 말해, 오피스텔의 건축물 대장 상 용도는 기본적으로 업무시설로 표기가 되지만, 실사용 용도에 따라 주거용과 업무용으로 나뉘며 세금 및 주택 수 적용 기준이 달라진다는 이야기인데요. 주거용으로 사용하면서 관련 적용 세금을 납부하지 않을 경우에는 국세청의 추징을 받을 수 있겠습니다. 세금 종류별 구분은 다음 단락에서 다루기로 하고, 우선 주거용과 업무용을 구분하는 기준부터 확인해 보도록 하겠습니다.
주거용 오피스텔
다음과 같은 조건을 갖추었을 때 주거용 오피스텔로 간주
- 소유자가 주택임대사업자로 등록된 경우
- 소유자 또는 임차인이 등본 상 전입신고를 한 경우
- 전용면적 120m2 이하의 경우 (2021년 11월 85m2→120m2으로 변경)
- 미성년 자녀와 함께 거주하는 증거가 있는 경우
- 전기세, 수도세 등 공과금 영수증 검토 시 주거용이라고 판단될 경우
- 싱크대, 화장실 등의 설비 등 기타 주거용 사용의 증거가 발견될 경우
업무용 오피스텔
다음과 같은 조건을 갖추었을 때 업무용 오피스텔로 간주
- 임대인/임차인이 모두 사업자등록이 되어 있을 경우
- 임대인이 사업자로서 부가세 환급을 받았을 경우
- 임대인이 임차인에게 세금계산서를 끊은 내역이 있을 경우
- 주거용 시설(주방 등)이 없고 실제 사무실 사용이 입증될 경우
주거용과 업무용 오피스텔의 세금 적용 차이점
세금 종류에 따른 차이점
| 세금 종류 | 주거용 오피스텔 | 업무용 오피스텔 |
| 취득세 (2024.01 기준) | 1. 비주택 취급 기본 4.6% 적용 2. 건물분에 대한 부가세 납부 및 환급 불가 3. 60m2 이하 주택임대사업자 등록 후 4년 이상 임대 시 – 최소세액기준(200만원) 이하 취득세 100% 감면 – 최소세액기준(200만원) 초과 취득세 85% 감면 | 1. 비주택 취급 기본 4.6% 적용 2. 건물분에 대한 부가세 환급 가능 |
| 재산세 (2024.01 기준) | 주택 기준 적용 시 1. 건물분 과세표준의 0.1% ~ 4% – 과세표준 : 시가표준액 x 공정시장가액비율 60% – 감면 조건 1) 전용면적 40m2 이하 : 면제 2) 전용면적 40~60m2 : 25% 감면 2. 토지분 과세표준의 0.2 ~ 4% – 과세표준 : 시가표준액 x 공정시장 가액비율 70% | 건축물 기준 적용 1. 건물분 과세표준의 0.25% – 과세표준 : 시가표준액 x 공정시장가액비율 70% 2. 토지분 – 과세표준 : 시가표준액 x 공정시장 가액비율 70% 1) 과세표준 2억원 이하 : 0.2% 2) 과세표준 2억~10억원 : 40만원 + 2억 초과분의 0.3% 3) 과세표준 10억원 초과 : 280만원 + 10억 초과분의 0.4% |
| 종부세 (2024.01 기준) | 1. 기본공제 9억, 1세대 1주택자는 12억 – 과세표준 : 시가표준액 x 공정시장가액 비율 60% (23년 기준) 2. 주택 수 포함하여 중과세율 적용 – 2주택 이하 일반세율 – 3주택 이상 과세표준 12억 초과시 중과세율 3. 주택임대사업자의 경우 – 18년 9월 13일 이전 취득분은 종부세 합산 배제 – 18년 9월 13일 이후 + 조정지역 취득 시 합산배제 적용 안됨 – 합산배제는 홈텍스에서 별도 신청 필요 | 비과세 |
| 임대소득세 (2024.01 기준) | 1. 연 2천만원 이하는 분리과세 선택 가능 2. 종합소득세로 과세 3. 신고의무 없음 | 종합소득세로 과세 |
| 양도세 (2024.01 기준) | 주택으로 간주하여 주택 수에 포함 → 다주택자의 경우 양도세 중과 해당 (현재는 유예 상태) | 주택수에 불포함 |
주거용 오피스텔 세금 관련 주요 포인트
이 중에서 투자 시 중요하게 고려해야 할 포인트들은 아래와 같습니다.
- 취득세 기본 4.6% 로 동일 : 주거용 오피스텔의 경우 다주택자 취득세 중과를 적용받지 않으므로 다주택자의 경우 오피스텔 투자에 유리한 점이 있습니다.
- 재산세는 기본적으로 건축물 기준 적용 : 위 표에는 주거용의 경우 주택 기준 적용 시에 대해 작성하였고 건축물 기준 대비 저렴하게 책정됩니다. 그러나, 특별히 재산세 변동 신고를 하지 않는 이상 오피스텔의 재산세는 기본적으로 건축물 기준으로 적용됩니다. 재산세는 지방세이므로 지자체에서 관리를 하는데, 건축물 기준으로 납부할 경우 금액이 크지 않지만 주택 기준보다 많은 액수를 납부하게 되므로 별도로 주거용 여부를 추적하지 않기 때문입니다.
- 종부세는 재산세 납부 기준으로 적용 : 위 표에는 종부세 역시 주택 기준 적용 시에 대해 작성되어 있습니다. 하지만 종부세법 제 7조 납세의무자를 보면 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자가 종부세를 납부한다고 정의하고 있습니다. 즉, 종부세는 재산세 과세현황에 따라 과세되므로 주택분 재산세를 납부하지 않을 경우 종부세도 부과되지 않습니다. 그리고 최근의 판례에 따르면 재산세를 주택분으로 납부한다고 해도 오피스텔을 종부세에 합산하는 것이 부당하다는 결론이 나기도 했습니다. (아래 링크 참고) 오피스텔을 보유했는데 주택으로 간주 시 종부세 납부 대상에 해당된다면 세무사와 상담 등을 통해 절세 방안을 자세히 검토해 보는 것이 좋겠습니다.
“오피스텔 무조건 종부세 합산은 부당” – 매일경제 (2023.10.11)
- 주거용 오피스텔의 경우 양도세 계산 시 주택 수 포함 : 양도세 계산에 있어 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함이 됩니다. 다주택자의 경우 양도세 중과(현재는 유예 상태)에 해당이 되며, 1주택 비과세 또는 일시적 2주택 관련 혜택을 받고자 할 경우에도 오피스텔을 주택 수로 포함 해야합니다. 주택 수에서 제외하기 위해서는 전입신고 이력도 없어야 할 뿐만 아니라 실제 업무용으로 사용했다는 증빙이 필요하므로 유의해야 하겠습니다.
청약 신청 시 주거용 오피스텔 주택 수 포함 여부
아파트 청약 시에 고려해야할 중요한 부분입니다. 결론적으로 오피스텔은 주거용, 업무용을 불문하고 청약 시 주택수에 포함되지 않습니다. 즉, 오피스텔만 보유하고 있다면 아파트 청약 시에 ‘무주택자’에 해당됩니다. 청약 시 적용되는 무주택자의 기준은 주택법에서 정의하는 주택 (등기상으로 주택) 을 보유하지 않은 자를 의미하는데, 오피스텔은 주택법 상 건축물로 분류되어 주택에 해당되지 않으므로 청약 시 주택 보유 수에 들어가지 않습니다. 오피스텔 외 아파트, 빌라, 단독주택 등 주택법 상 일반적인 주택들의 분류와 투자 관련 정보는 이전 게시물인 주택의 종류 및 투자 시 고려사항 을 참고하시기 바랍니다.
Outro
지금까지 주거용 및 업무용 오피스텔의 구분 및 세금, 청약 기준에 대한 차이점에 대해 알아보았습니다. 명확한 기준을 알고 있어야 예측하지 못했던 세금 지출을 막고 절세를 위한 대비도 사전에 할 수 있을 것입니다. 감사합니다.