Intro
부동산 시장의 흐름을 파악하기 위해서 투자자라면 꼭 체크하고 있어야 지표들이 있습니다. 그 지표들의 의미와 산정 방법을 알아야 해석의 방법도 알 수 있겠지요. 앞으로 몇 개의 포스팅을 통해 몇 가지 주요 지표들을 정리해 보도록 하겠습니다. 이번 포스팅에서는 KB부동산에서 발표하는 매매가격지수에 대해 알아보겠습니다.
KB부동산 매매가격지수의 의미 및 설명
- KB부동산은 KB국민은행이 만든 부동산 플랫폼입니다. 한국부동산원에서 조사하는 것과 유사하게 부동산 시장에 대한 자체 조사를 실시하여 시세와 시장 동향에 대한 데이터베이스와 Report 를 생산하고 있으며, 특히 KB 부동산 시세는 각 은행들의 대출 기준으로 사용될 정도로 가장 높은 신빙성을 보여주고 있는 데이터입니다.
- KB부동산에서는 주간, 월간 단위로 아파트, 연립, 단독 등 주택의 종류별로 매매가격지수와 전세가격지수를 조사하여 발표하고 있습니다. 엑셀 파일로 제공하고 있어 데이터를 활용하기가 용이합니다.
- 2022년에 표본 수가 약 2배로 증가하여 전국 아파트 표본이 한국 부동산원은 33,000~36,000호 정도이나 KB부동산의 경우 약 67,000호에 달합니다. 이로 신빙성이 좀 더 높아졌다는 평가를 받고 있습니다.
- 한국부동산원의 주택가격동향 지수 대비 상대적으로 약간 높게 책정되는 편인데, 대출액을 높이기 위해 다소 높게 잡는다는 이야기도 있습니다. 국가기관의 경우는 시장의 안정 상태를 최대한 유지하고 있음을 보여야 하므로 다소 낮게 잡고 있다고 추측하기도 합니다.
- 실거래가를 베이스로 하고, 실거래가 없거나 부족할 경우 유사단지/지역 매매 사례를 참고하여 작성됩니다. 호가를 그대로 반영하지는 않으며 지역별 담당자가 산정 시 참고만 한다고 합니다. 관심지역의 경우 해당 지수와 호가와의 차이를 보고 매도/매수 심리를 직접 분석해 보면 도움이 되겠습니다.
- 매매, 전세, 각각의 지수가 있으며 아래 시점의 가격을 100이라고 했을 때를 기준으로 현재의 지수가 계산됩니다. 즉 현재의 아파트 매매가격지수가 88.612 라면 2022년 1월 10일 시점의 가격 대비 12 포인트 정도 낮은 상태라는 의미입니다.
- 매매/전세가격지수 기준일자 : 2022.1.10 = 100
- 아래와 같이 매매가격지수 및 전주대비 / 기간별 변동률을 확인할 수 있고 클릭 시 그래프로도 조회 가능합니다.
KB부동산 매매가격지수 자료 제공
- 조사주기 및 기준일
(1) 조사주기 : 월 1회 / 주 1회(아파트)
(2) 조사기준일 : 매월 15일이 포함된 주의 월요일 / 매주 월요일(아파트)
(3) 조사기간 : 조사기준일로부터 5일
- 조사결과 공표
(1) 공표일 : 조사 익월 1일 / 주간은 매주 금요일
(2) 공표방법 : 보도자료와 홈페이지를 통해 발표
자료 보는 곳
- KB부동산 홈페이지의 KB통계 하위 매뉴인 주택가격동향조사 매뉴에서 조회 가능합니다.
- 매뉴 상에서 주택 종류 및 매매, 전세지수를 각각 선택할 수 있으며 선, 막대 그래프 형태로도 조회 가능합니다.
- KB 통계자료실 에서 시계열 엑셀 파일 다운로드가 가능합니다.
KB부동산 매매가격지수 내용 상세
아래 내용은 KB부동산 블로그에 나와 있는 가이드에서 발췌한 상세 내용이니 참고하시기 바랍니다.
꼭 알아두어야 할 주택의 종류에 대한 일반적인 내용은 주택의 종류 포스팅을 참고하세요.
1. 조사목적
전국 주택의 매매 및 전세가격 변동 상황을 조사하여 주택시장 동향을 파악 및 분석함
2. 조사내용
주택매매 및 전세가격, 주택거래동향 및 변동요인
3. 조사지역 및 주택유형
- 아파트 : 240개 구시군 (2022.11월 업데이트)
- 단독/연립 : 133개 구시군
- 조사주택유형 : 단독(단독+다가구)주택, 연립(연립+다세대)주택, 아파트
- 조사대상처 : 부동산중개업소
4. 주택면적별 구분기준
- 아파트 면적별(구) 구분(전용면적 기준)
① 135㎡이상: 대형
② 95.86㎡이상~135㎡미만: 중대형
③ 62.81㎡이상~95.86㎡미만: 중형
④ 40㎡이상~62.81㎡미만: 중소형
⑤ 40㎡미만: 소형
5. 조사주기 및 기준일
(1) 조사주기 : 월 1회 / 주 1회(아파트)
(2) 조사기준일 : 매월 15일이 포함된 주의 월요일 / 매주 월요일(아파트)
(3) 조사기간 : 조사기준일로부터 5일
6. 조사결과의 공표
(1) 공표일 : 조사 익월 1일 / 주간은 매주 금요일
(2) 공표방법 : 보도자료와 홈페이지를 통해 발표
(3) KB부동산 홈페이지
7. 조사방법
표본주택이 거래가 된 경우에는 실거래가격을,거래가 되지 않은 경우에는 매매(임대)사례비교법에 의하여 조사된 가격을 해당지역 부동산중개업소에서 직접 온라인상 조사표에 입력하는 조사를 기본으로 하며, 온라인 조사가 불가능한 부동산중개업소에 한하여 조사원이 전화 또는 팩스로 조사함. 지역 담당자가 검증 후 가격을 확정함. 매도자나 매수자의 호가는 절대 조사하지 않음
※ 매매(임대)사례비교법 : 다수의 거래사례를 수집하여 지역요인과 개별적 제요인을 고려하여 대상부동산과 가장 유사한 사례를 선택한 후 필요에 따라시점수정 및 사정보정을 가하여 대상부동산의 가격을 구하는 법
① 지역요인 : 위치의 유사성
② 개별적 제요인 : 물적 유사성
③ 사정보정 : 수집된 거래사례에 거래관계자의 특수한 사정 또는 개별적인 동기가 개재되는 등의 원인으로 그 가격이 적정하지 못한 경우에는 정상적인 가격수준으로 수정
④ 시점수정(시간의 유사성) : 매매사례 부동산의 거래시점과 대상부동산의 가격시점 사이에 시간적인 불일치가 있어서 가격수준의 변동이 있는 경우 거래사례의 가격을 가격시점의 가격으로 정상화
8. 조사모집단
(1) 아파트: 아파트 가격조사가 가능한 전국 시ㆍ군ㆍ구의 모든 아파트세대 중 표본설계 당시 관련 정보를 얻을 수 있는 아파트 세대 (2022년 11월 기준)
(2) 단독 연립주택 : 건축물 대장(2021.6) 상에서 전체주택 중에서 133개 구ㆍ시ㆍ군에 있는 주택 (2022년 11월 기준)
[참고1. 목표모집단은 수시로 매매 가능하지 않은 공공기관의 기숙사 등은 조사모집단에서 제외]
9. 표본수
- 2022년 11월 기준 표본수 거의 2배로 확대 (전국 36,300 → 67,720)
- 아파트는 전국의 조사가능한 모든 단지 포함. (월마다 변경)
| 구분 (2022.11월 기준) | 표본수 | 아파트 | 단독 | 연립 |
|---|---|---|---|---|
| 전국 | 67,720 | 62,220 | 3,000 | 2,500 |
| 서울 | 13,250 | 11,700 | 710 | 840 |
| 인천ㆍ경기 | 19,758 | 18,350 | 638 | 770 |
| 5개 광역시 | 16,502 | 15,070 | 922 | 510 |
| 기타 지방 | 18,210 | 17,100 | 730 | 380 |
10. 표본추출방법
(1) 아파트 : 층화3단 집락확률비례추출법 (2022.11월 기준)
① 층화변수 : 지역(구, 군, 시 – 읍,면,동), 단지별, 전용면적(대, 중대, 중, 중소, 소)
② 집락 : 각 전용면적별 아파트단지
③ 추출방법 : 아파트 단지를 면적별로 구분 후 표본 추출
(2) 단독ㆍ연립주택 : 층화2단 집락확률비례추출법
① 층화변수 : 지역(구, 군, 시), 유형(단독, 연립), 주택면적
② 집락 : 동, 읍, 면
③ 추출방법 : 동ㆍ읍ㆍ면을 세대수 크기기준 확률 크기비례추출(pps sampling)한 후 동ㆍ읍ㆍ면에서 배정된 크기의 표본주택을 확률추출
(3) 조사대상처 : 부동산중개업소
11. 상대표준오차
상대표준오차(relative standard error : CV)는 추정값의 표본오차를 나타내기 위한 것으로
CV(%) = 표준오차 / 추정값 × 100
95% 신뢰수준에서 지수의 신뢰구간은 주택가격지수 ± 1.96×(CV ×주택가격지수/100)
12. 추정
지수계산 방식은 칼리지수를 사용하며 지수추정에서 지역별 주택유형별 주택 재고 구성비를 가중값으로 부여함
13. 지수를 보는 방법
(1) 지수의 기준시점 : 2022년 1월 (2022.1 = 100.0) (2) 지수의 증감률
ㆍ전월비(%) = { 금월지수/전월지수- 1 } × 100
ㆍ전년동월비(%)= { 금월지수/전년동월지수 -1 } × 100
(3) 지수의 증감률은 퍼센트(%)로 나타냈는데, 이는 두 지수차를 비교시점 지수로 나눠주기 때문에, 두 지수의 단순한 차이인 포인트(p)와는 다름
예) 120.0 – 113.7 = 6.3 p {(120.0 – 113.7)/113.7}*100 = 5.54 %
14. 유의사항
(1) 표본확대개편(2022년 11월)으로 ‘가격통계(평균,중위)’와 ‘전세가격비율’, ‘전월세전환율’, PIR 등 의 통계에서 가격조정기간동안 gap 이 발생할 수 있으며 시장의 흐름과 다를 수 있음. 가격조정기간 지수의 변동률 참조. 지수계산에서는 표본변동(신규유입, 멸실, 미조사)에 대응되도록 전기대비로 작성하였음
(2) 지역별로 기준시점(2022년 1월)의 가격수준이 다르기 때문에 지역별 주택가격지수를 이용하여 지역별 가격차이를 비교할 수는 없음
(3) 매매 및 전세가격지수 산출 시 지역별 주택재고수(량) 기준으로 가중치를 적용하며, 가중평균 방식을 사용하여 산출함
*아파트 : KB아파트시세 조사대상 단지
*단독, 연립 : 건출물대장 + 통계청 인구주택총조사 참조
(4) 지수와 증감은 소수점이하 13자리까지 작성되며 지면상 제약으로 지수는 소수점이하 1자리까지 나타내며 변동률은 소수점이하 2자리까지 반올림 표시
(5) 통계표에 사용된 부호 중 ‘-‘ 또는 공란은 ‘해당숫자없음’을 의미
(6) 계절모형의 한계로 2018년 3월부터 계절조정지수는 미제공
<참고> 지수를 보는 방법
1) 지수의 기준시점은 2022년 1월입니다. ( 2022년 1월 = 100.0 )
2) 지역별로 기준시점(2022년 1월)의 가격수준이 다르기 때문에 지역별 주택가격지수를 이용하여 지역별 가격 차이를 비교할 수는 없습니다.
3) 지수의 증감률
ㆍ 전월비 : 전월과 비교한 금월의 가격수준 증감률
전월비 (%) = { (금월지수 – 전월지수) / 전월지수 } × 100
ㆍ 전년동월비 : 전년동월과 비교한 금월의 가격수준 증감률
전년동월비 (%) = { (금월지수 – 전년동월지수) / 전년동월지수 } × 100
ㆍ 지수의 증감률은 퍼센트(%)로 나타냈는데, 이는 두 지수차를 비교시점 지수로 나누어주기 때문에, 두 지수의 단순한 차이인 포인트(p)와는 다릅니다.
예) 120.0 – 113.7 = 6.3 p
{(120.0 – 113.7)/113.7}*100 = 5.54 %
- 수치없이 ‘-‘ 나 수치없는 공란은 ‘해당숫자 없음’ 을 의미합니다.
Outro
부동산 시장의 변화를 예측하고 투자 의사 결정을 하기 위해서는 본인만의 투자 원칙이 필요하고 거기에 참고가 될 수 있는 지표들에 대해서도 잘 파악하고 있을 필요가 있겠습니다. 여러 지표들을 연계하여 자신만의 수식과 원칙을 만들어 보시기 바랍니다. 감사합니다.