Intro
이번 포스팅은 정비 사업의 종류 중 도시정비형 재개발 사업(=도시환경정비사업)에 대한 글입니다. 네이버 부동산이나 아실 등에서 이렇게 구분된 구역을 보신 적이 있으실텐데, 투자 대상으로서 어떻게 검토해야 하는 사업인 것인지 다음 본문에서 알아보도록 하겠습니다.
도시정비형 재개발사업이란
상업지역/공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시 기능의 회복이 필요한 지역에서 도시 환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말합니다. 해당 사업은 도시환경정비사업이라는 용어로 사용되다가 ‘18.2.9 도시정비법 개정에 따라 도시정비형 재개발사업으로 변경되었습니다.
간단히 설명하면 서울시에서 건축물과 기반 시설의 노후도가 높고 주거 및 생활 환경이 열악해진 도심지역 및 역세권 지역 중심들의 여건을 개선하기 위해, 대상 구역을 지정하고 추진을 지원하는 정비 사업을 말합니다.
서울특별시 도시주거환경정비기본계획
서울시에서는 위에서 설명한 ‘도시정비형 재개발사업 부문’에 해당하는 법정계획을 「도시 및 주거환경정비법」 제4조의 규정에 의거 10년 단위로 수립하고 발표합니다. 년도별로 수립된 계획들에 대해서는 변화된 제도, 사회‧문화‧경제적 여건을 반영하여 기본 계획을 수시로 재정비하도록 되어있습니다. 서울시에서 생각하는 기본적인 정책 방향과 물리적인 골격을 알 수 있는 계획이므로, 향후 투자 가치가 있을만한 지역들에 대한 정보를 습득할 수 있는 좋은 참고 자료가 되며, 아래 서울시 홈페이지 내에서 확인이 가능합니다.
서울특별시 분야별 정보 > 주택 > 도시재생 > 도시정비형재개발사업 기본 계획
주요 내용
서울시는 도시주거환경정비기본계획 내에서 정비예정구역을 지정하고 그 구역 내의 정비수법, 토지이용계획, 용적률계획, 건폐율 및 높이계획, 정비기반시설 / 주거공급계획, 역사문화자원보존계획 등 부문별 계획과 정비사업에 대한 기준을 세웁니다.
주목할 부분
계획 내용이 상당히 방대하고 전문적인 내용을 많이 다루고 있는데, 투자자 관점에서는 어떤 구역이 예정구역으로 지정되는지, 또한 그 구역 내의 어떤 규제들이 완화되는지에 주목할 필요가 있겠습니다. 서울시에서 원하는 녹지나 공공주택 비율 등에 따라 용적률 인센티브를 얼마나 받을 수 있는지, 정비사업에 필요한 심의 절차를 완화해 주는 부분이 있는지를 확인해 보면 사업성이 좋은 투자 지역에 대한 아이디어를 얻을 수 있을 것입니다.
투자 시 알아봐야 할 것
서울시에서 지정해 준 정비예정구역에 대해 정비사업을 시행하는 주체는 결국 토지 등 소유자입니다. 구역 내 토지 등 소유자들이 조합을 설립하여 어떻게 다툼 없이 의견을 잘 모으는가와, 시행사 및 지자체를 통하여 어떻게 정비방향을 정하는가에 따라 사업성이 결정될 것입니다. 이는 사실상 일반 민간재개발과 동일한 조건입니다. 다만, 서울시에서 지정해 놓은 해당 구역에만 적용되는 규정이 있다는 것이 다른 점인데, 이는 사업시행계획 수립 시에 검토되어야 하는 내용입니다. 그러므로 계획을 참고하여 어떤 구역이 투자 가치가 있을지에 대한 판단한 이후에, 해당 지역 내 어떤 움직임이 있는지와 사업시행 계획은 어떻게 준비되고 있는지에 대해 현장 조사를 면밀히 해 보는 것이 중요하겠습니다.
또한 도시정비형 재개발사업은 주거시설보다는 상업시설과 업무시설의 비중이 크게 잡혀 있으므로 아파트 입주권을 받을 목적으로 접근해서는 기회가 많지 않을 것입니다. 투자한 물건이 너무 소액이거나 대지면적이 작을 경우 현금청산 되는 경우도 존재하므로 향후 권리 여부에 대해 명확히 알아봐야 하겠습니다.
그리고 꼭 서울시에서 지정한 구역 내가 아니더라도, 이 정비계획에 따라 수혜를 볼 수 있는 인근 지역에도 관심을 가지면 더 좋은 기회를 잡을 수도 있을 거라 생각합니다.
Outro
지금까지 도시정비형 재개발사업에 대해 알아보았습니다. 정부의 정책과 고시문, 개발 계획에 대해서는 실시간으로 관심을 가지고 빠르게 움직여야 늦지 않게 기회를 잡을 수 있겠습니다. 감사합니다.