Intro
안녕하세요, 부동산 투자견문러, 투견입니다.
DMC자이더포레리버뷰 의 무순위 2차 물량이 공고되었습니다. 과연 줍줍의 가치가 있는 물건일지 해당 단지의 청약 기본 정보, 일정 및 장단점을 살펴보겠습니다.
청약단지 기본 정보
- 단지명 : DMC자이더포레리버뷰
- 위치 : 경기도 고양시 덕양구 대덕산로 21
- 총 세대 수 : 318세대 (총5개동)
- 시공사 : GS건설
- 사업 종류 : 공공택지지구 개발
무순위 청약 관련 정보
청약 공급 대상
- 84D (8.72억) – 총 1세대, 102동 501호
청약 일정
- 모집 공고일 : 2024-02-23(금)
- 청약 접수일 : 2024-02-28(수)
- 당첨 발표일 : 2024-03-05(화)
- 당첨 계약일 : 2024-03-18(월)
- 입주 예정일 : 2022-10-28
청약 신청자격 및 특징
- 규제 및 특성 : 비규제지역 / 분양가상한제 적용
- 무순위 청약 자격 : 입주자모집공고일 현재(2024.02.23.) 국내에 거주하는 성년자
- 지역 배분 : 전국
- 주택 보유 여부 : 관계 없음
- 전매 제한 : 없음
- 거주 의무 : 없음
- 재당첨 제한 : 없음
- 청약 통장 : 필요 없음
- 발코니 확장형 선택 필수 (585만원)
- 플러스 옵션 선택 필수 : 쿡탑 + 방파오픈 + 식기세척기 + 시스템에어컨 4EA (648만원)
청약금 납부 계획
- 타입 및 공급금액 : 84D (8.72억) – 총 1세대
- 계약금 10% (8,724만) : 2024-03-18
- 잔금 90% (7.85억) : 2024-05-31까지
평면도
청약단지 입지 정보
DMC자이더포레리버뷰는 덕은지구 공공택지개발을 통해 공급된 A7BL 구역의 신축단지입니다. 덕은지구는 경기도 고양시에 속해 있으나 은평구, 마포구와 접해있으며 DMC업무지구와 가까운 곳에 위치하고 있습니다.
교통
- 강남역 업무지구(GBD) : 대중교통 약 1시간 (광역버스 환승), 자차로 약 1시간 10분
- 여의도 업무지구(YBD) : 대중교통 약 56분(버스 환승 후 가양역 9호선 이용), 자차로 약 35분
- 광화문역 및 중심업무지구(CBD) : 대중교통 약 56분(광역버스 환승), 자차로 약 40분
- DMC 업무지구 : 대중교통 약 27분 (버스 환승), 자차로 약 17분
- DMC 업무지구로의 이동은 편리한 편이고, 여의도/광화문 지구로 이동도 자차로는 수월한 편이나 강남지구와는 거리가 좀 있습니다.
- 지하철이 없어 대중교통은 불편한 편이나, 원종홍대선 개통 시 덕은역 이용이 가능하나 역과의 거리가 도보 20분 정도 소요되어 가까운 편은 아닙니다.
학군
- 덕은초등학교가 도보 5분 정도 거리에 있고 덕은한강중학교는 버스로 이동 가능합니다.
- 덕은지구 내 고등학교가 없어 버스로 1시간 거리에 위치한 향동고로 배정됩니다. 주변에 고등학교 신설 계획은 없습니다.
- 상권 1구역에 일부 학원이 있으나 수가 많지 않습니다. 큰 학원가로 이동하려면 버스로 상암지구까지 이동해야 합니다.
환경
- 덕은지구 내 아파트 상가 외 남동쪽 끝 부분이 상권 구역이 있으나 생활 인프라가 많이 부족한 편입니다.
- 차량을 이용한다면 10분~20분 소요하여 디지털미디어시티 쪽 상권 이용이 가능합니다.
- 이케아 고양점이 차량으로 10분 정도 위치에 있어 접근이 용이합니다. ㅁ
- 한강을 인접하고 있으며 근처에 노을공원, 대덕산 등이 있어 녹지 환경은 매우 우수한 지역입니다.
주변 아파트 시세
DMC자이더포레리버뷰는 2년 전에 입주한 아파트로 실거래가 및 호가로 안전마진을 파악해 볼 수 있겠습니다.
- DMC자이더포레리버뷰 (2022) 84 타입
- 매매 실거래가 최근 9억, 호가 9.9억(고층)
- 전세 실거래가 최근 5억, 호가 5.8억
위와 같이 최근 실거래가가 9억으로 안전마진이 약 3천만원이며, 실제로 취득세, 옵션 비용 등을 따지면 1천만원대 밖에 되지 않습니다. 입지 및 시세에 비해 분양가가 높아 미계약분이 대량 발생할 수 밖에 없는 상황으로 볼 수 있겠습니다. 전세를 바로 준다고 하면 갭 가격을 3~4억 사이 정도로 볼 수 있겠는데, 유사한 금액으로 투자하기에 수도권 내 더 좋은 선택지가 있지 않을까 합니다.
청약단지 장점
- DMC 업무지구와 가까워 해당 지역에 근무하고 있을 경우, 쾌적한 신축에서의 직주근접 실거주 가치가 있겠습니다.
- 택지지구 내에 위치하고 있어 주변 환경이 깨끗하고 유해상권이 없습니다. 초등학교 정도까지의 자녀를 키우기엔 좋은 환경입니다.
- 맞은 편의 지식산업센터 단지가 올해 중 완공 예정으로 일부 상권 확장 효과가 있을 것으로 보입니다.
- 원종홍대선 개통 이후 덕은지구 내의 교통여건 상승 호재 효과를 기대해 볼 수는 있겠습니다.
청약단지 단점
- 무엇보다 분양가에 안전마진이 거의 없다시피 하여 현재 시장 상황 상으로는 메리트가 크지 않습니다.
- 전세를 주더라도 갭 가격에 메리트가 크게 없어 보입니다.
- 덕은지구 내 상권 및 학군 인프라가 충분하지 않으며, 고등학교가 없는 것도 큰 단점입니다.
- 원종홍대선이 개통한다 해도 역과의 거리가 가깝지 않아 교통 여건이 크게 개선되지는 않을 것으로 보입니다.
Outro
미계약분이 대량으로 발생할 수 밖에 없었던 입지 대비 분양가라고 생각합니다. 해당 위치에 실거주했을 때 얻을 수 있는 특별한 메리트가 있다면 모르겠으나 투자자의 관점에서 볼 때는 크게 관심이 가지는 않을 것 같습니다. 이상 DMC자이더포레리버뷰의 무순위 2차 청약 정보에 대한 포스팅이었습니다. 감사합니다.